房产抵押贷款的几个案例分析

　　抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。实行抵押贷款制度促进了住房商品化的进程，大大改善了城镇居民住房条件，抵押贷款的作用愈来愈明显，其中房产抵押占有抵押贷款90%的。这种抵押贷款增强了客户的信誉观念，提高了银企经济效益。客户在办理抵押贷款后，在获取贷款运用时，也有了按期如数归还贷款的压力。从而，有利于搞活金融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益，据建设银行统计资料表明，个人住房抵押贷款逾期率均低于3%，利息实收率达到90%以上，同时，抵押贷款可以使商品、票据、有价证券等提前转化为货币资金。对加速货币资金的周转，刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。 抵押贷款还对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。企业一旦破产，信用贷款只是一种普通债权，银行只能以普通债权人的身份，参与破产企业财产的分配，无权要求优先受偿。抵押贷款的实行和推广，是适应社会主义市场经济的新要求，是改革信贷资金供给制，确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。

　　但在办理抵押贷款过程中，有许多新的尝试挑战信用机制的抵押贷款案件，给他人、国家造成了严重的经济损失。笔者现将接触到的几种典型案例介绍如下。

　　一、假房产证抵押

　　2009年以来，由于许多民间借贷的链条断裂，有些人尝试用假房产证骗钱的现象呈现增多的趋势。

　　笔者接触的这若干起制假事件中，几起为制造假身份证，几起为制造假产权证。制假身份证的，主要是制假者为了骗卖他人的房产，从而制作真正的房屋产权人的身份证。

　　而制作假的房屋产权证，则主要是为了用假证去作抵押，以骗取债权人的信任和钱财。比如，此次被发现的一起制作假产权证事件中，一名男子因欠人家高利贷没发还清，便根据原来自己家里已经卖掉的一套房产情况，制作了一本假的房屋产权证抵押给了债权人。眼看还债的期限就要到来，有所警惕的债权人到市产权市场处档案馆查阅资料，这才发现这份产权证是假的。而另一起造假事件中的当事人余某用朋友的一份产权证作抵押，向王某借了3万元。随着还款日期的来临，王某觉得有必要到产权市场处档案馆查验一下。档案馆工作人员经查阅资料后发现，档案里的产权人与余某作抵押的产权证上的产权人姓名并不一致，从而证明余所提供的是假产权证。

　　房产部门指出，随着市民经济活动日益频繁，用房屋产权证进行抵押的情况越来越多，制作假产权证的事件也随之增多。所以，市民在遇到有人用房屋产权证向自己借钱的时候，一定要事先到房产部门查阅房产档案。

　　二、离婚析产未过户抵押

　　夏某在离异后，经法院裁决讨回了和前夫共同财产的那一部分，但在房管所却未办理过户手续，1年以后想出售，房管所告知她的房屋已于1年前因从某小额贷款公司，贷款200万元被办理抵押登记。对此事一知半解的夏女士强烈要求房管所撤销抵押登记，退还房产证，遭到拒绝。经人人民法院对该起行政诉讼案，受理以后，先认定对该宗房屋进行了保全处理。

　　法院查明，夏某于2009年与其前夫郭某协议离婚。双方约定：子女由夏某抚养，抚育费由赵某承担;房屋归夏某所有;双方无外债。郭某一次性给夏某20万元，在双方在场并出具相关证据的情况下，房地产管理所为赵某办理房屋抵押手续，并发放了他项权证书。夏某、郭某同日到民政部门办理离婚手续。以该证担保向某小额贷款公司借款200万元。郭某和夏某在房管所办理了房产抵押登记，郭某向小额贷款公司、房管所隐瞒了其与夏某离婚的事实。夏某得知，抵押期未满，但自贷款发放之日起至今未还一分本息，继而得知赵某哄骗她签名盖章，办理房屋抵押登记，以套取贷款的事实。由于诉讼中郭某下落不明，为维护自己的合法权益，夏某几经辗转，找到赵某。赵某称自己行踪不定，不愿出庭;但其提供了一份公证处办理的“声明公证书”。该公证书载明：“夏某同意，产证办理抵押贷款手续。”为进一步核实情况，法院来到该公证处。经查证，“声明公证书”内容属实。法院审理认为，郭某优先偿还小额贷款公司贷款200万贷款。夏某不服判决，继续上诉，本案正在审理当中。

　　三、二手房未办理过户手续而抵押

　　王某与2007年已将位于市区一处属于他2006年购买的二手房已12000万元出售给李某，当时李某因王某居住未满5年再次过户需缴纳差额的5.67%的营业税，经李某和王某商量以后等满5年以后再办理过户手续。但是在2009年10月的某一天，李某家接到法院传票，他所住房屋法院要拍卖偿还银行贷款。李某说他未办理过抵押贷款，但经法院以解释李某才知道是王某拿他已买来房屋在2008年做的抵押，至今抵押到期本息一直未偿还，银行多次讨要无果，无奈起诉拍卖抵押物偿还抵押本息。李某拿着王某给他的房产证和买卖协议到当地房管部门咨询，说房产证他拿着，王某为何能办理抵押手续。经房管部门工作人员查证以后才知道，2007年王某和李某的二手房买卖交易，当时只是在房管部门咨询了一下过户费用但未做任何其他登记手续。王某在别人催账情急之下，2008年到房管部门办理了房产证挂失补办登记手续，将李某手中的房产证挂失，重新办理了一本王某名下房产证，做了抵押登记贷款。就此情况，根据相关法律法规规定，在房管部门没做任何登记的，按法院受理登记时间先后顺序，还有优先偿还银行贷款的规定。所以李某只能接受法院拍卖偿还银行后，李某再向法院起诉王某。

　　二手房买卖未过户抵押、离婚析产未过户抵押，还有继承未过户抵押这几种抵押都是利用在各个机构没有转移登记手续而实施的假贷案件。造成这几项抵押骗贷案件的发生主要有原因是有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从。

　　如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定，当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定，工商行政管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。

　　另外，由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度，导致了债务人重复抵押登记，骗取贷款人资金，损害债权人利益现象的发生，带来了一些不必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲银行作抵押，并在土地管理部门办理登记;此后此债务人在同一片土地上建筑房产，待办理合法的产权证后，又用房产向贷款人乙银行作抵押，在房产部门办理抵押登记，这就发生了债务人重复抵押，债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记机关分属不同的行政机关，缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。

　　所以建议政府明确抵押登记的登记机关，在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度;建议当事人应及时办理过户手续，抵押权人随时到房管部门调阅抵押人信息，防止此类事件再次发生。

期刊VIP网，您身边的高端学术顾问

文章名称： 房产抵押贷款的几个案例分析

文章地址： http://www.qikanvip.com/fangdichan/2554.html