浅谈房量测绘的重要性及如何做好房产测绘

　　一、房地产测绘的重要性

　　(1)房地产测绘可以为房地产管理提供信息服务。房地产测绘是根据城镇建立的平面控制网，绘制房地产基础图纸、房地产分幅平面图，形成标准的坐标系统，为房地产管理部门提供房屋的地域分布、房屋的数量和房屋的利用状况等资料。同时在绘制房地产分幅图的基础上，进一步精密测量和细化，绘制房地产分户、分层平面图和分丘平面图，可以整体、直观表现每一处房地产的状况，为管理部门提供正确的决策，并且为房地产登记部门提供相关房产的具体位置、占地面积、房屋信息、界址等信息。

　　(2)房地产测绘可以为房地产开发、交易、经营提供基本信息服务。房地产测绘可以为一个城市房地产业的发展提供基础。房地产的位置、数量、占地范围和面积、界址形成房地产的测绘，形成图表和卡册薄，对其形成的测绘成果为房地产企业的开发、经营、销售、决策、核算提供可靠的资料，为房地产的消费者提供了必要的房地产信息。

　　(3)房地产测绘可以为相关部门提供参考依据。房地产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息依据;同时还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。

　　二、房地产测绘的作用

　　1、法律方面作用地产测绘成果经过房地产行政管理部门对房地产测绘成果的适用性、界址面积测量的依据和方法、界址点的准确性等内容进行审核，确认后方可进行房地产的管理。这些房地产测绘成果为房地产的产籍、产权、产权管理、房地产的开发与交易提供了房地产的权属界址点、权属界线、权属面积等相关权属资料。为处理各种产权关系的纠纷提供法律的基础资料。

　　2、社会服务参谋功能。房地产测绘的成果，通过分类归纳后，可以衍生很多类型的资料，例如：统计一个城市的房屋总的数量和质量、人均的使用面积、人均建筑面积，住宅的使用权、年限等等情况。这些资料会给城市的整体发展、整体建筑布局、老城区的改造、危房的改建等提供依据。同时也是市政工程、公用事业、城市规划、环境保护、绿化建设、文体卫生、社会治安、水利建设、地下管网、旅游、电、气、通信等提供基础信息资料。

　　3、财政税收经济功能。房地产测绘的成果是进行房地产契税的征收、房地产租赁活动和交易、房地产价格评估、房地产保险服务、房地产抵押贷款等活动的主要依据。

　　三、房产测绘中存在的问题

　　(一)房产测绘市场发展不完善,行业监管不到位。尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场,实行政企分开、纳入竞争和监督机制,但由于房产测绘市场发育不完善,存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为,扰乱了市场秩序。目前,有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够,缺少对测绘企业的资质审查和技术指导,对测绘成果质量监管和检验不到位,不利于保护产权人的合法权益。

　　(二)存在地区差异,做法不统一。房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作,然而对于这些工作,在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员,各自的做法都有差别。

　　另外,在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别,其技术成果质量难以评定,不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督,也不利于房产市场的规范化发展。

　　(三)房产测量技术规范有待完善。虽然GB/T 17986-2000《房产测量规范》对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定,但在具体操作中仍然存在一系列细节问题。

　　1.斜面结构房屋数据采集施测困难。根据GB/T 17986-2000《房产测量规范》规定,“房屋屋顶为斜面结构的,层高在2.20米以上的部位,按其外围水平投影计算建筑面积,层高在2.20 米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后,房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖,实测很困难。这样一来,对于斜面结构的楼板厚度就难以采集,层高等于2.20米的部位不易确定,更无法精确量取,建筑面积计算当然就可能有较大偏差。

　　2. 建筑面积计算不尽合理。成套房屋建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中,套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成;共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积,遵循“谁使用,谁分摊”的原则。但在具体实施中,部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的,其服务范围也难以明确划分。

　　3.从业人员素质有待提高。房产测量人员应为熟悉法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门,从业人员基本素质普遍偏低,专业技术人员非常缺乏.

　　四、房产测绘不足的改进方法

　　(一)加快房产测绘市场化步伐,规范并形成竞争有序的房产测绘市场。首先,实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度,防止和制止乱借用乱收费现象,规范市场行为;加强测绘机构和资质管理,控制市场准入,推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。

　　其次,加强行业自律,加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作,防止恶性竞争,杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为;房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任,对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处,追究相关责任。

　　(二)建立房产测绘信息系统平台,统一管理,加强交流与合作。测绘部门和房产管理部门应通力合作,制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则,建立房产测绘技术信息系统平台,形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制,达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享,又能推动行业技术进步;既规范房产测绘行为,又能确立房产测绘成果的权威性,维护房地产市场的正常秩序。另外,利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导,促进地区间交流与合作,互通有无,以达到房产测绘工作平衡发展。

　　(三)加强业务培训,提高房产测绘上岗人员的专业素质。一名合格的房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识,还要具备高度的责任心,严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。做好房产测量各项业务培训工作,提高上岗人员专业素质;加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用,提高房产测绘的科技含量。

　　参考文献：

　　[1]冯静浅.议房产测绘市场化.河北企业，2008-07-20.

　　[2]宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究.榆林学院学报，2007-11-15.

　　[3]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制.科技资讯，2008-01-13.

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