浅谈房屋征收补偿体系和保障措施

　　一、建立城市房屋征收补偿体系的基础

　　城市房屋征收对于被征收人而言，是房屋财产法律处置的经济行为。房屋征收的目的是强制取得财产以实现公共利益，其终极问题是实现资源配置效率最大化，使各参与主体都达到最佳效果。

　　1、将效益作为首要目标，用尽可能少的成本，实现资源的最优配置，将资源分配给能够用它产生最大社会效益的主体。征收人要实现其投入与产出的最佳效益配比，被征收人要实现其原有资产的最大效益。因此设计征收补偿标准是，要对征收当事人的征收利益依据成本效益分析方法，通过对各利益主体在征收过程中成本收益的变化进行分析，来考察现行征收制度运行的实际经济效果，并可以比较分析不同征收制度下的成本效益情况，从而来判断其制度运行的经济合理性。在成本分析中，需要注重运用交易费用和社会成本理论来解释法律制度选择和创新的各种动因。

　　2、分析政府、征收人、被征收人之间的利益关系，均衡三者之间的关系。拆迁涉及财产权利的转移和收益的重新分配，政府、征收人、被征收人作为利益主体有着各自的目标函数，追求自身利益的最大化。

　　3、分析城市房屋征收中各个主体的需求和行为，促成和实现各方的合作。利用博弈论可以分析各主体在征收过程中的相互影响、以及由此决定的决策以及这种决策的均衡问题。为了实现潜在利益和有效解决合作中的冲突问题，就需要建立起新制度以规范和约束人们的行为。

　　二、确定合理的征收补偿原则、内容和标准

　　1、房屋征收是一种复合行为，一是拆除房屋，二获取房屋占有土地 (使用权)，房屋征收不过是获取土地的手段。理论上房屋征收补偿实际上涉及两部分:一是土地使用权补偿，这是房屋征收补偿的根本;二是房屋及其他附着物的补偿。对住房特别困难的被征收人，还要遵循行政救助原则，给予多于被征收人的损失的利益，因为在特定地域如棚户区改造的目的是基于保障居住安全和改善居住条件，否则就不能取得动迁公益性的合法性。

　　2、房屋征收补偿安置标准是房屋征收中最核心的问题，不仅关系到征收人和被征收人的切身利益，也会对当地的经济建设产生直接影响。偏低的补偿安置标准，损害被征收人的利益，影响社会稳定，也造成拆迁难;偏高的补偿安置标准，损害征收人的利益，影响招商引资，影响社会发展。按照以上原则，在城市房屋拆迁时，应当对被征收人补偿的内容和标准包括:

　　1对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　2房屋征收部门与被征收人依照有关规定，补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　三、完善的补偿保障措施

　　征收当事人之间依法达成征收补偿协议后，落实征收补偿安置各项措施是保护被拆迁人合法权益的关健所在。房屋征收，征收人应当准备齐全征收所需资金，按征收协议的约定，及时向被征收人支付房屋补偿费、装修补偿费、地面附属物补偿费、搬家补助费、临时过渡费等征收补偿费用。同时，征收人还应向被征收人提供必要的安置措施，并根据具体安置方式，进行安置价格结算。需要征收人购买商品房或者建造成套住宅安置被征收人的，征收人应准备充足的购(建)房资金，及时购买或者建造符合国家建筑规范要求的成套住宅，按时交付给被征收人。实行货币安置的，征收人应按征收协议约定支付货币安置款。需要指出的是，许多地方把对被征收人的补偿安置当作仅仅是征收人的责任，似乎与政府无关，这是一种错误认识。建设项目不仅给投资人带来利润，也给当地带来长期的税收和就业机会，带来当地经济的发展。政府在招商引资的同时，也要充分考虑征收安置工作，给被征收人以一定的政策扶持。如一些地方向被征收人提供低价商品房或者经济适用房，对原住房面积较小的被征收人实行保底安置政策，对经济特困户由政府给予资金资助等等。既不加重拆迁人的经济负担，也解决了被征收人的安置问题，缓解了征收难的矛盾。

　　四、完善土地使用权补偿制度

　　征收补偿不应回避国有土地使用权收回问题，即应对被征收人进行完全补偿。由于被征收人在城市房屋征收中所受的损失是为了满足公共利益的需要，征收的最终结果是实现了更大的利益:政府不仅改善了城市环境，还获取了大量的土地使用权出让金;不特定的社会公众则享受了居住条件和生活环境的改善。而且土地使用权具有财产属性，土地在使用中，由于资源稀缺和基础设施的逐步完善，土地处于一种动态的增值过程中，增值后的土地无论是无偿收回还是按原价格收回，都是有失公平的。事实上，城市房地产权利是包含土地使用权在内的，离开上地使用权的房屋是不存在的，有人称之为“房地一体化”。从严格法治的要求来看，除了一些例外性的征收，行政补偿应当采用完全补偿的原则，以达到填补被征收人因征收所受损害的目的，实现平等保护的法治主义原则和社会公平正义的客观要求。因此必须明确在城市房屋征收补偿中应当包括土地使用权的补偿。

　　五、完善房屋价值评估制度

　　要完善房屋价值的评估制度，必须确保评估机构的独立性。评估机构的独立性是保证其评估结果客观、公正的必然要求，是房屋征收补偿制度应该首先解决的问题。实践中，从各地关于征收的地方性法规来看，主要采用由征收人委托有资质的房地产价格评估机构的方式，这就会使在价格评估时产生人为的不公。因为房地产评估机构大多依附于行政机构，为了保证有稳定的业务来源和收人，其评估往往具有一定的倾向性，难以保证评估结果的公正和合理。因此，必须切断征收评估机构与征收人之间经济上的利益关系才能解决这一问题。

　　参考文献

　　1、杨晓玲:《房屋拆迁征地补偿全程操作》，法律出版社，2007.

　　2、赵红梅.赵爱华.《论完善我国城市房屋拆迁制度的若干问题》[J]法律适用，1998.

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文章名称： 浅谈房屋征收补偿体系和保障措施

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