房地产论文探讨当下房产税的新规定制度模式及影响

　　摘要：相信大家都对房产现在比较关心，现在的房产的走势及它的变化都牵动着不少的人，对此肯定国有很多人知道了新出来的《不动产登记暂行条例》可是有一部分还是不懂的，在此小编给你做了以下总结，希望对你对房产信息上有所帮助。

　　从2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式实施，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。

　　1.对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，市委奢侈住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额。

　　2.家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额。

　　3.家庭第四套住宅级以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。

　　4.取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定。

　　5.所有商业房产，每年均按租金收入的12%的缴交房产税,财政部、国家税务总局另有规定的除外。

　　6.家庭基友的一套自住住宅，免征房产税。

　　在互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大变化直接颠覆了传统的商业地产运营方式。为了规避电商的冲击，同时适应消费方式的新变化，传统零售业态在商业地产项目业态中的比重不断降低，而休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体。

　　商业地产运营管理的核心是通过对消费行为和消费习惯的研究，将松散的经营商户和多元化的消费需求融合统一，形成独具特色的业态组合、品牌组合、销售模式和服务模式。这就要求商业地产企业对旗下物业拥有较大的控制权。而目前由于受融资渠道的限制，大多数商业地产还是依靠租售结合、以售养租的模式保证现金流并进行相应的运营管理。但从欧美、日本及我国香港等地的商业地产的经验来看，自持物业的商业地产盈利模式将逐渐成为中国商业地产商的主流选择。

　　近年来在政策引导下城市化进程快速推进，城市功能向多元化发展，大体量、复合型的商业地产项目适应了城镇化发展需求而获得地方政府的支持并得以快速发展。2013年，世联统计的全国50个热门开发城市中，11个城市综合体规模(除住宅外)超过1000万平方米。仲量联行统计的全国20个主要城市中，有约150个赵荣哲购物中心开业，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。过多大体量商业地产项目的集中入市容易在短期造成区域市场供求失衡，而且对开发商后期的招商和运营也会带来巨大的风险。社区型中小购物中心尽管体量较小、功能较少，但经营风险更低、管理成本更可控、投资回收期更短，未来随着热点商圈市场的饱和、土地开发成本上升和开发商渐趋理性，灵活匹配所在区域居民消费需求的社区型中小购物中心将成为未来城市商业地产开发的重点。

　　1 中国商业地产发展的现状

　　1.1 商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大

　　自2010年以来，国家针对住宅市场实施了一系列调控措施，作为政策洼地的商业地产市场借势持续快速发展，2010-2013年中国商业地产投资额年均增长率达到了30.06%，高于房地产行业平均投资增速，商业地产投资占房地产投资总量的比例也以年均0.6%的速度增长。2013年，中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%;商业营业用房开发投资占房地产开发投资总额的13.89%，比上年提高0.92%。据世邦魏理仕(CBRE)的最新数据显示，目前全球在建购物中心面积达3900万平方米，相比2013年增加了300万平方米。中国在建购物中心面积占全球一半以上，仍然是最活跃的市场。

　　在各地商业地产投资和建设一路高歌猛进的同时，部分地区和城市却由于规划不足、定位失准、市场有限等原因导致商业地产项目建成后招商困难和运营不善，大量项目处于亏损和空置。根据高纬环球2013年的数据显示，一线城市购物中心平均空置率接近10%，二线城市中重庆、沈阳、青岛及厦门等城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15%-20%。从数据上看，一线和二线城市的购物中心空置率均超过了6%的警戒线，但由于一线城市庞大的消费市场和强大的消费能力，可以通过业态调整或者转型升级逐步消化新增供应;而如沈阳、合肥、贵阳等二线城市自身消费承载力有限，过多过快的商业地产供应已经导致了严重的供需不平衡，存在极大的泡沫化风险。

　　1.2 传统零售增长放缓，商业地产市场整合提速

　　一方面，传统零售的房租、人工等成本上升幅度超过了其销售增幅。另一方面，电子商务的高速成长对传统零售模式造成了巨大的冲击，再加上零售企业自身业态老化、缺乏创新，导致零售行业盈利困难、增长下滑。根据国家统计局公布的数据，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，增速较上年放缓1.2个百分点，连续第三年下滑，是2004年以来的最低增速(见图2)。中国连锁经营协会“2013年度行业发展状况调查”统计结果显示，2013年连锁百强企业销售规模达到2.04万亿元，同比增长9.9%，销售额增幅比2012年下降0.9%，是百强统计以来销售增幅最低的一年。

　　在零售市场增长乏力的情况下，中国的商业地产业尤其是百货和连锁超市业态的并购交易却十分活跃。根据汤森路透并购交易历史数据不完全统计，2013年，中国传统购物中心零售业并购交易量同比增长至少44%，共计36起，并购交易总额甚至接近2012年总额的4倍。但从多起收购案例来看，无论是买方还是卖方均遭遇市场大环境低迷的阴霾，经营状况较好的大型购物中心、百货、超市零售企业主要是期望通过并购、整合突破地域或业态的瓶颈，获取更广泛的市场覆盖，从而实现规模效益。

　　1.3 电商与实体的竞争日趋激烈，传统企业谋求转型

　　2013年移动互联网的发展使得购物更加便捷，在推动电商行业进一步增长的同时也给实体商业地产造成了巨大的冲击。根据中国电子商务研究中心公布的数据，2013年中国网络零售市场交易规模达18851亿元，同比增长42.8%，占到社会消费品零售总额的8.04%。在电子商务火热发展的同时，传统零售行业发展却不太乐观。来自商务部监测的数据显示，2013年全年，3000家重点零售企业销售额增长8.9%，仅比上年加快0.6个百分点。为谋求更多的利润增长空间，许多传统零售企业纷纷推出电商策略，或与电商巨头合作。银泰、苏宁等就利用实体百货的供应链、品牌、会员优势自营电子商务;国美、沃尔玛则通过收购比较成熟的电子商务平台拓展市场空间;万达线上线下无缝结合的独特模式也将给商业地产发展带来新的趋势。跨界同时经营电商和实体需要巨大的资金投入、明晰的市场战略和价格、供应链、仓储物流的全面融合，这对传统的商业地产开发商是一个巨大的挑战，万家摩尔、卜蜂莲花、武汉中商等因水土不服而退出电商市场，但电商与实体融合发展的总体趋势不可逆转，预计今后会出现更多的合作模式。

　　2 中国商业地产发展面临的主要问题

　　2.1 地方整体规划缺失，商业布局失衡

　　城市规划的出发点是从整体上提升城市的竞争力和居民的宜居程度，而商业的目的相对简单，就是赢得更多的利润。出发点的不同导致目的的不同，城市规划中对商业网点的规划是尽可能的分散，而商业地产的选址则希望尽可能的集中，并由此导致商业发展与基础设施配套供给之间的矛盾。不少地方政府出于追求政绩的需要，往往以商业用地规划和供应的形式主导商业项目的布局，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑，而一些开发商出于追求短期获利以销售为导向的开发模式也使得前期市场调查不足和后期商业地产规划马虎，以至于很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。

　　2.2 开发商缺乏经验，商业地产开发重量轻质

　　商业地产不同于住宅地产，商业地产的开发是一个多链条的产业，包括项目定位、品牌运营、物业管理、资本运作、客户服务等诸多环节，其中任何一个环节出现问题都会对整个项目的运作造成风险。一个成功的商业地产项目要求开发商同时具备高水准的地产开发能力、商业运营能力和资本运作能力。而目前国内大部分进入商业地产市场的开发商都是从住宅开发转型过来，缺乏足够的商业地产开发运营经验，在开发思路上惯于沿袭住宅 “开发-销售-开发”的简单滚动模式，盲目追求开发规模和销售额，并常常导致同一市场上多个类似商业地产项目恶性竞争，不利于整个商业地产业的良性发展。

　　2.3 专业化商业地产运营管理人才和团队紧缺

　　科学合理的选址是商业地产项目成功的前提，但专业的运营管理才是商业地产项目成功的关键。商业地产的规划、开发、招商、运营、管理等各个方面都需要专业的人才和团队，而目前国内商业地产的发展形势是一方面投资和项目爆发式增长，另一方面却是行业发展时间短、人才积累少、专业运营团队稀缺，由此造成了巨大的人才缺口，众多商业地产公司为保证项目发展不惜重金“挖角”，甚至还出现了整个团队被竞争企业挖走的现象。由于中国市场环境的特殊性和商业地产发展的阶段性，随着未来中国商业地产的扩张和转型，人才短缺的矛盾还将继续存在。

　　2.4 融资瓶颈制约企业开发经营模式转型

　　商业地产项目资金投入巨大、投资回收期长，融资渠道和融资成本是商业地产企业加快发展所必须解决的难题。一般一个超过10万平方米的购物中心平均需要10亿元以上的资金投入，而通常需要15年才能收回初期投入。国外发达国家商业地产的融资渠道非常广泛，包括房地产投资信托(REITs)、产业基金、私募、金融机构的股权投资和贷款等。这些金融配套对商业地产的投资、开发、运营提供了非常好的资金支持。而国内商业地产的融资渠道还是以银行贷款为主，融资渠道极为有限，限制了商业地产企业的开发能力和转型步伐。在实际运营中，大量的商业地产开发商为解决资金瓶颈都采取的是“租售并举”的模式，但这种模式不利于企业对商业项目品牌和业态的动态调整，制约企业开发经营模式的转型。

　　3 中国商业地产未来的发展趋势

　　3.1 中国经济的转型升级和新型城镇化的推进将为商业地产的发展提供内生动力

　　十八届三中全会《决定》明确指出：“建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用。”《决定》还从市场规则、价格机制、建设用地市场、金融市场体系和科技体制五个方面提出了具体的改革方向。这有利于加快转变中国经济发展方式、提高经济发展效率、提升经济发展的质量，从而为商业地产的持续发展提供坚实的宏观经济支撑。以人为核心新型城镇化道路的推进将会释放出的庞大农村购买力，带动大众消费的一次大升级，对于行业构成长期制度性利好因素。2014年3月，李克强总理在两会上做的政府工作报告也明确指出2014年重点工作之一是增强内需拉动经济的主引擎作用。提振消费和扩大内需的政策导向将为零售业的增长和商业地产的扩张提供内生动力。因此，尽管部分城市和地区的商业地产已经出现过剩，但全国商业地产总量增长的趋势仍将持续。

　　3.2 商业地产并购整合加速，行业集中度进一步提高

　　中国目前购物中心的行业集中度较低。根据公开数据显示，开发面积排名全国前四位的开发商占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而前十位的开发商也仅为10.8%。而在成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50%以上。以美国为例，美国的奥特莱斯行业集中度高达70%，而中国的奥特莱斯行业才刚起步，集中度尚无法呈现。中国商业地产市场还处于高度的自由竞争阶段，尽管有利于区域中小开发商攫取商业机会，但过低的行业集中度容易导致盲目跟风投资、造成项目同质化和恶性竞争，最终形成区域商业地产泡沫。未来，会有更多有实力的开发商将利用零售市场下行的机遇，通过大规模、跨地域、低成本的并购整合突破地域和业态瓶颈，抢占市场空间，实现规模效益。中国商业地产业将从“跑马圈地”迈入“并购整合”时代，行业集中度也将进一步提高。

　　3.3 互联网与商业地产的结合将更加紧密，并可能创造出新的商业模式

　　实体购物和网络购物各有优劣，两者不但不存在完全的替代性，而且具有极强的兼容性。目前已经有不少商业地产企业发展电子商务平台，未来，大数据、WiFi、电子标签、智能货架、自动收银、自动打包、移动互联、线上App等互联网技术工具将成为购物中心的标准配置，利用信息技术手段推动传统商业革新也将成为商业地产发展的常态，并且在互联网科技与商业地产发展的深度融合中极有可能创造出新的商业模式，为企业创造更高利润的同时也更好地满足消费需求的变化。

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