浅谈房地产开发项目如何在规划设计阶段实施3

　　多年来我国住宅市场连续保持了供需两旺的景象，为迎合开发商宣传的需要，社会上自发产生了对住宅品质各种不同名目的评价与认定。然而在房地产市场竞争日趋激烈、房地产市场渐入理性发展的今天，其可信度大打折扣。几乎所有负责任的开发商都迫切需要一种具有公信力的评价机制，对其开发的住宅项目做出客观公正的评价。住宅性能评定就是由政府部门建立起的一个针对住宅性能的科学、公正、公平的具有公信力的第三方评价机制，借用专家的学识与经验，使消费者对住宅的性能状况心中有数。

　　一、什么是3A产品 现行住宅性能认定以2005年建设部发布的住宅性能评定技术标准为依据，从规划、设计、施工、使用等方面，将住宅性能划分成5个方面，即适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能。通过5个方面的综合评定，体现住宅的整体性能，以保障消费者的居住质量。住宅性能按照评定得分划分为A、B两个级别，其中A级住宅是执行了国家现行标准且性能好的住宅;B级住宅是执行了国家现行强制性但性能达不到A级的住宅;A级住宅又按得分由低到高细分为1A、2A、3A三等。3A级产品是住宅性能评定中最高级别的产品。

　　二、国内房地产业3A产品现状 住宅性能评定反映了住宅的综合性能，体现了节能、节水、节地、节材等产业技术政策，全国许多负责任的开发企业勇于承担建设节能省地环保型住宅的历史使命，纷纷参加住宅性能A级认定，截止2008年8月底，全国已有410个小区、一万余幢住宅楼通过了性能认定预审;147个小区，4310栋住宅楼通过住宅性能认 定终审，其中14个小区通过了3A级住宅终审。

　　三、3A产品的评分标准、申报及评定 住宅性能评定技术标准采用指标量化法对住宅的进行性能评定，共设五大性能268项指标：适用性能和环境性能满分为250分;经济性能和安全性能满分为200分;耐久性能满分100分，总计1000分。其中达到3A级住宅指标得分要求如下：含有☆的18个子项全部得分，且适用性能和环境性能得分等于或高于150分，经济性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，总分850分以上，且满足所有6项含有★的子项。

　　住宅性能认定的申报条件： (1)房地产开发企业经资质审查合格，有资质审批部门颁发的资质等级证书;(2)住宅的开发建设符合国家的法律法规和技术、经济政策，以及房地产开发建设程序的规定。

　　申报及认定流程：(1)项目立项后，填写申请表，进行申报;(2)规划设计方案完成后，向评定机构申请设计审查;(3)设计审查通过后，颁发通过设计审查的证书和文件，评定机构进行全面跟踪;(4)主体竣工后，组织专家组进行中期检查; (5)竣工验收后，组织专家组进行终期检查; (6)终审通过后，颁发证书，发布公告。

　　住宅性能的评定方法：住宅性能终审一般由2组专家同时进行，其中一组负责评审适用性能和环境性能，另一组负责评审经济性能、安全性能和耐久性能，每组专家3-4人。专家组通过听取汇报、查阅设计文件和检测报告、现场检查等程序，对照住宅性能评定标准分别打分。

　　四、项目规划设计和施工图设计阶段针对3A产品的工作重点 在规划阶段和施工图设计阶段根据住宅性能评定的五大性能标准提出规划设计和施工图设计条件，使3A标准融入规划设计和施工图设计阶段。既可避免产生先天性的缺欠，又能使一些3A指标得以细化和明确，从而保证项目实施3A标准的设计质量。下面分别从适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面说明在规划和施工图设计阶段的工作重点。

　　(一)住宅适用性能 住宅适用性包含了住宅建筑功能空间的构成、尺度、数量、日照、通风及视线、声环境等性能和居住设备、设施要求，包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设施设备和无障碍设施6个评定项目。单元平面各功能空间尺寸、电梯楼梯设置、日照通风、采光和视线均要满足标准要求;住宅套型设计要做到房间齐备，交通顺畅，布局合理，动静区分，使用功能不同的房间紧凑协调，房间直接采光，并保证日照，通风的要求;无障碍设计中要满足到户内、住区道路、入口、公共卫生间的无障碍要求;以上是规划设计阶段应考虑的重点，应对照标准要求逐条落实。否则会产生先天的缺欠。

　　(二)住宅环境性能 环境性能评定包括用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目。因地制宜、合理利用原有地形地貌;住栋布置满足日照通风要求、建筑密度控制适当;道路架构清晰、出入口设置;绿地设置;公共配套服务设施配置等在规划设计阶段应重点考虑。3A住宅要求的机动车停车率≥1是硬性指标，在规划设计阶段应根据总户数设计足够的停车位。

　　建筑造型、公共服务设施、垃圾存放与处理设施及智能化系统在施工图设计阶段应根据标准要求进行重点深化。

　　(三)住宅经济性能 经济性能评定包括节能、节水、节地、节材4个评定项目。住宅建筑以南北朝向为主;体型系数、窗墙比、地下空间的利用均要在规划设计阶段整体设计。施工图设计阶段对建筑围护结构如墙体的构造、屋面的构造、外窗外门的传热系数要求、采暖照明系统设计及设备选型、中水雨水利用要进行重点深化。

　　(四)住宅安全性能 安全性能评定包括结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常防范措施和室内污染控制5个评定项目。耐火等级、消防道路、疏散口数量、疏散楼梯设置在规划设计阶段应明确，并要满足指标要求。地基基础、荷载等级、抗震设防、消防设施的设置、栏杆的设置应在施工图设计中按照标准要求进行深化。

　　(五)住宅耐久性能 耐久性能评定包括结构工程、装修工程、防水防潮工程、管线设备和门窗6个评定项目。在耐久性能方面没有在规划设计阶段需要明确的指标。结构设计、装修设计、防水设计、管线设计、设备门窗设计选型的使用年限和耐久性指标要求在施工图设计阶段应在施工图中明确。

　　五、项目室外环境景观结合3A产品应做的设计工作 项目室外环境景观按3A标准要求涉及到住宅使用性能、环境性能、经济性能三个方面，五个评定项目，28个检查指标。针对这些项目指标，在景观硬景、软景设计前对设计单位提出要求，使其在设计中充分体现，确保设计图纸满足3A指标要求。为落实指标要求，对单元公共入口、小区道路、室外景观等要求进行无障碍设计;要求住区内道路交通顺畅、路面铺装选材合理、绿地率≥35%并提出要充分利用散地、停车位、墙面等进行绿化;在绿化植物方面：花卉、木本植物种类数量、乔木量均有指标要求;在室外活动场地方面：分别设置老人、儿童活动场地、设置健身场地、设置儿童戏水池等。以上方面是园林景观设计时应重点考虑的内容。

　　六、中期检查的主要内容 中期检查的内容主要有施工质量、设计的执行情况和施工现场文明施工情况。其中在适用性和环境性能方面检查的内容有：厨房卫生间排烟和通风、卫生洁具的选用和安装情况;管线隐蔽布置和施工、材料选用情况;电梯的安装和使用情况;采暖工程施工情况;垃圾的处理方式;水处理设备的选用和安装情况;智能化的配置情况;装修配套情况和景观的设计情况。

　　针对以上检查的内容要求将设计审查意见执行情况、施工组织与现场文明施工情况、施工质量保证体系及其执行情况写成汇报材料，并要求转换成PPT演讲稿，向专家汇报。另外还需准备施工图、建筑材料和部品的质量合格证或实验报告及其他有关的施工技术资料。

　　实施3A项目是一项系统工程，涉及项目从方案到业主入住以至物业管理的方方面面。我们应通过3A项目的实施，努力提高业务水平管理水平，提高住宅的品质与性能，并积极探索如何实现住宅建设可持续发展的道路，满足人们对住宅的功能质量、环境质量和服务质量的要求日益提高的需要，自觉实践党和国家建设节约型社会的方针政策，顺应社会潮流，实现企业的社会价值观，更好的为企业谋发展、为业主谋利益。

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