浅谈前期物业管理中存在的问题及对策

　　目前，国外发达国家已普遍进入了物业管理的前期介入，国内也已经有一些富有远见的房地产开发企业开始尝试让物业服务企业在项目规划设计阶段开始提前介入，但也有不少开发企业对物业管理的前期介入认识不足，重视不够，物业管理大多是在业主入住前半年左右进入的，所做的主要工作是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。

　　从总体上看，前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。当前我国城市商品房住宅小区中业主与开发商指定的前期物业服务企业及业主委员会之间发生的各项矛盾，几乎占群发性矛盾之首，住宅物业管理出现的大部分纠纷,多半是前期物业管理管理阶段造成或建设单位遗留的。因此,要做好物业管理工作,规范物业管理行为,应首先从源头抓起,从前期物业管理管理抓起。

　　一、前期物业管理的含义

　　前期物业管理管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。建设部2003年颁布的《前期物业管理管理招标投标管理暂行办法》规定:前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　前期物业管理按照时间划分可以分为两个阶段:第一阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止，对于物业服务企业而言可以称为“早期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。但在实践中，由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界线。

　　二、前期物业管理的主要特征

　　1、前期物业管理管理可以由建设单位指定物业服务企业或通过招投标的方式选聘物业服务企业实施管理。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理管理招标投标管理暂行办法》规定,建设单位可以选聘物业服务企业实施前期物业管理管理。事实上,目前新建住宅小区大多数是由建设单位选聘的物业服务企业进行管理,而不是通过公开招投标来选聘物业服务企业。

　　2、前期物业管理管理是小区未建成投产前的管理。一个住宅小区由单幢楼宇、组团组成,当第一批业主入住后就需要物业管理,否则小区就成为一个无序的聚居地,秩序混乱不堪。

　　3、前期物业管理面对的是全体业主。物业服务企业在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑,既要及时解答处理属于物业管理的问题,又要收集反馈属于建设单位和施工单位答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大,但物业服务企业必须全力以赴做好工作,确保有比较高的业主满意率,以便为下步实施物业管理打好基础。

　　4、前期物业管理收集大量的资料。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全,前期物业管理是各种资料大量形成的时期,物业服务企业要更好地开展物业管理,必须注意收集、整理、保管好各种资料,以便跟踪检查。

　　三、前期物业管理的意义

　　在物业开发阶段适时地选择恰当的物业服务企业,能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物业更符合使用和管理的要求,因此,这是建设单位不容忽视的重要环节。前期物业管理对于做好以后的物业管理工作具有相当重要的作用:

　　1、前期物业管理是对所管物业的全面了解。物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好,使业主满意,就必须对物业进行全面的了解。必须在物业的形成过程中就介入管理,才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此,物业服务企业方能更好地为业主服务。

　　2、前期物业管理能促使工程质量难点提前解决。从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷,对物业的规划、设计进行审视,对不适之处提出修改方案,优化、完善设计中的细节,从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前,逐项加以妥善解决,减少后遗症,避免日后物业管理工作中的矛盾和困难。

　　3.前期物业管理是为后期管理做好准备。物业管理也是一项综合管理工程,通过物业管理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系,建立通畅的服务渠道,以充分发挥物业管理的综合作用。

　　四、我国前期物业管理管理中存在的主要问题

　　1、前期《物业管理服务合同》》侵犯业主合法权益。建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业服务企业，还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业服务企业的选聘权、《临时管理规约》的制定权以及将前期《物业管理服务合同》强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中，决定权完全在建设单位手中，前期物业服务企业为了中标，而一味强调最低价格，造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润，就可能会将一些不合理的条件转嫁到业主身上。

　　2、物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于建设单位的物业服务企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。

　　3、共用设施设备不明确。有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整，会给物业服务企业在前期物业管理带来诸多困难，也容易使广大业主与物业服务企业之间产生不少矛盾和纠纷。

　　4、前期物业管理招投标不规范。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业服务企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标代理市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

　　五、解决前期物业管理管理中存在问题的对策

　　1、提高对前期物业管理的认识。小区的真正主人是业主，不是建设单位，前期物业服务企业是为业主服务，应该把业主的利益放在第一位，只有这样才能够在小区“站稳脚”，以求公司的长远发展。“态度决定一切”，因此应该端正前期物业管理的短期思想，应该认识到前期物业管理就等于聘用人才的试用期，干得好可以继续留下来，续签《物业管理服务合同》。前期物业服务企业在人员使用上务必要慎重，应综合考虑人员各方面的能力和素质。前期管理人员可以说是物业服务企业的代表，特别是主要管理人员，代表着企业各方面的利益，因此企业要从责任心、能力和思想觉悟等多个角度统筹考虑人员安排。

　　2、建立《前期物业管理服务合同》备案制。应明确以法律的形式规定前期物业公司与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》要进入房地产行政主管部门备案。由房地产行政主管部门审查备案合同:审查合同中是否有法律禁止的条款、是否有显失公平的条款，当有法律禁止的条款时应认定条款无效;当存在显失公平的条款并有业主提出侵害其权益时，应当撤消该条款，责令业主与物业公司重新协商讨论，制定出新的公平合理条款。同时房地产管理部门要加强对前期物业管理合同的指导和监管力度。

　　3、加强对建设单位主导地位的监督。为了保障物业的顺利开始，建设单位在前期物业管理中必然占有明显的优势，这是由前期物业管理特点所决定的。在这一前提下，为了平衡各方当事人的法律地位，就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制，以防侵犯业主合法权益。我认为可以从以下两个方面予以考虑：一是对于建设单位制定的《临时物业规约》由行政部门进行审查或要求其履行备案手续，或由行政部门制定《临时物业规约》或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业服务企业的选聘，或监督选聘。

　　4、规范前期物业服务企业的选聘制度。前期物业服务企业是否具有独立性的身份，能否按市场规律选聘前期物业服务企业，不仅对前期物业管理服务的质量，以及开展的是否顺利具有重要影响，而且完全独立的前期物业服务企业对于建设单位也能形成一种制约。

　　我认为，保障前期物业服务企业的独立，规范选聘制度可从以下方面进行：

　　(1)强调房产开发建和必须与物业管理相分离，物业服务企业不得与开发建设单位有任何实质上的联系，特别是对于特定的物业区域，其建设单位不得和物业服务企业有任何联系;

　　(2)进一步严格物业选聘的招投标制度，对于物业规模小的或只要有投标者的，就应采用招投标方式，只有在无人投标的情况下，在行政部门的监督下才能采用协议的方式，并且必须进行公示，接受业主的监督。

　　5、进一步规范物业承接验收工作。物业服务企业通过对物业的承接验收，将正式从开发建设单位处接管物业，对物业进行实体管理，它在一定程度上决定了整个物业将来的管理质量。要解决前期物业管理交接验收难的问题，关键要确立前期物业管理交接验收制度，明确物业服务企业的职责，广大业主共同参与，三管齐下，才能切实解决。

　　(1)要确立前期物业管理交接验收制度。根据《物业管理条例》精神，由物业行政主管部门制定前期物业管理交接验收配套文件，明确前期物业交接验收流程，及需要注意的事项，物业管理协会及物业管理培训中心可以组织人员编制物业项目及配套设施设备的交接验收基本标准，搞好物业从业人员前期物业交接验收培训，以提升物业服务企业的整体素质和管理服务水平。同时，加强监督指导，各区县物业行政主管部门应参与物业的交接验收。对前期物业项目质量不合格、配套不完善的开发建设单位，责令其限期整改，对其情节严重的，可按《条例》第条予以罚款处罚，依法行政，使《条例》的精神落到实处。

　　(2)明确物业服务企业在前期物业交接验收中的职责和义务。在物业管理法规中赋予物业服务企业在前期物业交接验收的主体资格，明确其职责及义务及不履行此项职责的责任，从而对物业服务企业在前期物业管理交接验收行为进行约束。

　　(3)广大业主共同参与。通过宣传《条例》，树立业主的责任意识，提高其参与物业管理服务事项的积极性。同时，要求物业服务企业应将前期物业交接验收以动态的形式及时告知业主，也可以让有一定能力的业主参与此项工作，让业主对自己的物业享有广泛的知情权，对开发建设单位的违约行为进行直接监督，共同做好前期物业的交接验收工作。

　　结束语

　　认真做好前期物业管理管理工作,对于减少纠纷,建立前期物业管理的长效化管理机制,提高服务质量,维护小区稳定,构建和谐社区,其意义、地位与作用是显而易见的，加强前期物业管理是规范物业管理的非常重要的前提。

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