房地产论文参考简析我国房地产管理制度的规范模式

　　摘要：目前，经济快速发展伴随着经济的发展，中国的地产业也是迅猛发展，从而致使我国的房地产价格持续走高，老百姓对于高房价表现出了极大的愤慨和不满。我国政府为了平抑太高的房价，满足老百姓的住房需求，出台了一系列的控制高房价的办法，有些措施甚至是非常之严厉，所以对于企业来说必须看到该行业的严峻形式。

　　对于房地产建设来说组织体系太无秩序，投入成本不可能有效实施。当前，纵观中国国内的房地产开发行业，在房地产开发行业中的主体已经逐步被中小企业占据。这些中小企业和原先的大型的公有制开发商相比来说，小企业的资金实力非常有限，对于风险的承担以及建设项目的管理能力也是非常有限，所以这些中小企业对于建设成本控制很难做到有效周全。还有就是，目前的现实状况是，很多的地产商为了减少投入，往往把建设工程进行分包，给分包商制定一些规章制度。这就会出现一些新问题，例如有些分包商实力和管理水平比较高，就可能会很好的完成建设任务，而有些分包商则因为实力和水平不足，就不能完成任务。因此，就造成相互之间的协调工作不好完成，同样给甲方管理和成本控制带来很大的困难。

　　房地产建设前期的成本控制还有很多不足。一般的情况，进行地产开发的前期成本的投入主要是对于将要进行的项目进行设计的费用。首先要考虑的就是，在设计时必须要保证主体建筑的安全性。在这一方面，目前存在成本控制的认识不足，造成在设计阶段的资金投入浪费太大，造成成本增加。还有就是，进行建筑设计和地质勘测的成本高低直接影响着整个项目建成时的成本。因此，对于开发商来说把工程前期设计费用控制好了将大大有利于整体项目的实施，必须要引起高度重视。

　　地产建设可以分为几大步骤，例如：建设前的准备工作、图纸的形成、施工建设、项目完工验收和销售利用等等。对于建设前的准备工作和建设期来说时间是最长的。对于项目开工之前的事项来说首先是要获取合法的土地使用权，还要从政府部门获得相关的建设证明和一些必要手续。对于图纸的设计就是必须要把图纸上的东西想办法变为现实，变成实体建筑。完工后的验收就是说，开发商和建设方对于工程的质量和投资进行验收和结算。建成后的销售和经营就是指开发商要把建筑物销售完或是如何自己利用。因此，可以看出房地产建设的每一个环节所要完成的工作都是不同的，任何一个环节都是至关重要的。因此，必须要准确掌握每一个方面的成本，才可能有效的把握全局，做好整个项目，才能把开发商的成本控制在一个合理的范围内，才能保证资金运行的正常健康。

　　没有一个房地产项目整个使用寿命的成本控制。房地产开发业是一个资金占用量很大、操作周期很长、风险极大的一个项目。正是因为房地产业的操作时间太长，成本的考虑至始至终伴随在整个项目的每一个步骤，对于成本的控制工作量太大。这就决定了我们很难有效地掌控建设周期内的所有环节。还有就是，对于地产商来说，他们要达到的目的就是利润和保证建筑物的质量。当然，目前的现状就是很多地产商极难做到周全考虑这两者，往往是顾了一个又顾不了另一个。这就要求地产商必须要有很高的管理水平和极高的经验才行。

　　对于所有的货物来说，它都有其自身的消费群体当然对于房地产业来说也是一样的。在进行房地产项目操作中，作为开发商来说要首先确定我们建设的项目性质，比如是建设住宅还是写字楼、是商场还是其他;是高档还是低档，哪种格调、甚至我们的销售人群等。也就是，作为企业来说一定要有一个相当准确的定位。这样可以有效控制我们的投入，避免瞎投入，从而让企业的利益最大化。

　　在房地产工程施工中，竣工验收阶段是一个重要的阶段，也是施工的最后一个关键环节。这一阶段中要想做好工程的成本控制，一定要按照相关的标准和要求来进行。在保证整个工程施工质量的前提下，做好相关的准备工作，这样对后期完成后减少一些不必要的维修是非常有必要的。除此之外，对工程项目中的各项支出费用，都要进行认真的核算，保证每一项支出都留有证据，防止出现资金不知道用到什么地方，做好这项工作，能够减少项目成本投入，一定程度上有利于从根本上提高企业的竞争力。

　　房地产企业要提高对于项目设计阶段的重视程度。具体在项目设计阶段对于项目成本的管理完善措施，可以参考以下几点。其一，一定要遵守相关的法律法规和招标投标程序进行招标，不要弄虚作假;不要因为私人关系而影响到招标。并要对参与投标的单位进行严格的资质审查，看是否有违规操作等不良记录。其二，强化设计人员的控制成本意识，在保证结构安全和合理周期的前提下，尽可能的降低项目成本。其三，在项目设计阶段控制成本并不是一味的去降低成本，而不考虑结构建筑物是否安全的问题，这样很容易在项目施工阶段出现意外的情况。因此，在项目设计阶段一定要遵守相关的行业规范、标准，有助于更加合理化控制项目成本。这样既能保证建筑物的结构安全，又能降低开发项目的成本。

　　对于房地产行业来说，工程项目施工阶段永远都是项目成本投入最多的环节。因此，做好项目施工阶段的成本控制工作对于整个项目流程的成本控制是举足轻重的。具体到该如何做好项目施工阶段的成本控制，可以参照以下几点。一是在实际的项目施工过程中，房地产开发企业一定要和项目施工承包商签订明确的委托合同，防止项目施工过程中施工方漫天报价、推卸责任，造成企业不必要的损失，而增加了项目成本。二是项目施工技术选择一定要求合理，避免出现材料过剩和多次返工的情况，造成材料浪费。三是加强项目施工现场的安全工作，一方面防止工程材料被盗，而造成损失;另一方面，可以减少工程事故发生的可能性。因为一旦发生工程事故，项目就可能面临停工或是项目流产的情况，这样只会无限的增加工程成本。

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