简析什么是廉租房及对廉租房管理制度

　　摘要：廉租房政策是我国住房保障制度中体现救助功能的一部分，其救助对象是城镇低收入家庭中住房困难的群体，为了维护社会的公平正义，对该群体保障所动用的公共资源必须充分利用。而任何一个家庭的家庭收入、经济状况是动态变化的，对于已经享受廉租房保障的家庭，如果其家庭情况不再符合廉租房准入的标准，就应该退出将公共资源留给更有需要的家庭。因此，只有对廉租住户进行有效的审查，让收入或住房条件得到改善的廉租住户通过一定渠道或方式退出，才能保证有限的廉租资源起到最大的保障作用。从这个意义上来说，建立和完善廉租房退出机制具有相当重要的意义。

　　一、现阶段我国廉租房退出机制存在的问题

　　(一)缺乏层级高、细致有力的法律制度保障

　　完善的社会法制体系是退出机制得以有效执行的重要保障之一，但我国关于廉租房退出机制的法律制度存在长期缺位的问题，主要表现在：第一，立法层级较低。现阶段与廉租房相关的法律文件多为部门规章、通知、办法等，尚未出台一部真正意义上有关廉租房的法律，法律效力层级低，权威性不足，在廉租住户发生拒退或者转租等违规行为后，管理部门难以诉诸法律强制执行。第二，细化程度不够。目前有关廉租房的法律文件大多内容比较笼统，很多制度规定细化程度不足，例如对违规行为的界定不够细致，相应处理程序和实施措施也不够具体等，使得退出机制在执行上缺乏操作性。第三，惩罚力度过轻。目前我国对于违规廉租住户的责任处理主要是退还或补交租金补贴、退出廉租房或者取消廉租户资格，再严重的也只是处以1000元以下的罚款，这样一方面违规成本过低对违规住户起不到警示作用，另一方面违规转租的收益远大于违规成本会在一定程度上诱使部分住户铤而走险骗租谋取私利。

　　(二)收入资产动态信息监测难度大

　　廉租房保障对象的家庭收入资产情况是实施保障的基础，也是执行退出机制的重要依据。但由于现阶段我国还没有建立起完善的个人信用体系和个人收入申报核查机制，目前对廉租住户家庭收入资产情况的认定基本只能依靠住户自行申报，管理部门通过民政、街道、社区等渠道进行核实的方式来操作，在实际操作中存在的收入申报信息失真、隐形收入无法统计等问题，使得管理部门无法准确掌握廉租住户的家庭收入资产情况。尤其是廉租住户的家庭成员大多属于无稳定职业、常年外出打工或是灵活就业的群体，收入具有临时性、隐蔽性的特点，其家庭收入资产动态信息更加难以跟踪监测。政府相关部门对于廉租住户收入资产动态信息的这种缺失使得退出机制在执行上缺乏依据。

　　(三)退出鼓励机制与后续保障机制不健全

　　目前我国已初步形成了经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房等多层次的住房保障体系，其中廉租房处于保障体系的最低端。对于因家庭经济条件变化而不再享受廉租房保障的家庭而言，在退出廉租房后理论上应该进入到经济适用房、公共租赁房和限价房的保障范围，但由于廉租房和其它层次保障房要求的支付能力差距较大，很多家庭虽然经济条件有所改善，超出了廉租房保障标准，但仍不具备购买或租住其它层次保障房的经济能力，一方面主动退出廉租房享受不到有效的奖励和政策支持，另一方面退出后得不到后续的住房保障，很可能就会落入无保障的“夹心层”。因此，多数家庭在利益权衡下会选择继续占用廉租房，不会主动退出。

　　二、完善我国廉租房退出机制的对策建议

　　(一)完善法律法规

　　1.提高有关廉租房的法律文件效力层级

　　从我国住房法制建设现状看，出台专门的《廉租住房法》不太现实，比较可行的办法是在正处于酝酿阶段的《住房保障法》内加入廉租房的专章内容，把与廉租房相关制度和办法上升为法律法规，同时各地也应结合本地经济发展的实际，制定地方性的廉租房法规，从而完善有关廉租房的法律制度体系。

　　2.制定廉租房管理的法律法规细则

　　在立法过程中，应从法律层面更加清晰地规定廉租房的保障对象、保障标准和水平、资金来源、退出机制、管理机构和监督机构的职责等，并适当地出台一些相关的配套规定来对廉租房的申请条件、租金标准、退出管理办法等进行细化，从行为多样性的角度出发，细化对廉租住户违法违规行为的界定，并有针对性地制定具体处理程序与实施细则，从而提高执行上的可操作性。

　　3.加大违法违规行为的惩罚力度

　　对目前存在的一些骗租、违法占用廉租房等行为，应加大惩罚力度，例如没收违法所得、重金罚款、永久性取消保障资格、记入个人信用档案甚至监禁等，以高强度的惩罚措施大幅度地提高住户的违法违规成本，从而有效地遏制违法违规行为的发生。

　　(二)加强收入资产动态信息管理

　　1.建立个人信用体系

　　即根据居民的家庭收入与资产、已发生的借贷与偿还、信用透支、发生不良信用时所受处罚与诉讼情况，对个人的信用等级进行评估并随时记录、存档，以便查询。政府可以成立或委托个人信用评价管理机构，建立覆盖全社会的个人信用信息管理系统，并联合银行、证券、保险、法院、公安、税务与审计等部门，实现个人信用信息的集中管理、资源共享

　　和及时沟通，彻底解决信息不对称的问题，为退出机制提供信息支持。

　　2.完善收入资产申报制度

　　实行定期申报制，即要求申请廉租房的家庭和已经入住的家庭定期(半年或一年)将有关单位或者居住地有关部门证明的个人资产、收入、住房、家庭人数等变动情况向有关部门主动申报。可在廉租房的法律法规中明确违规申报行为的处罚细则，如拒不申报或申报信息失真构成骗租行为的，从严惩罚。通过完善申报制度加强对廉租住户收入资产信息的动态管理。

　　3.强化社会监督

　　利用宣传和教育手段，强化个人信用的重要影响，充分发挥社会公众的监督作用。同时可开通社会检举通道，允许、鼓励群众举报他人瞒报收入资产情况的行为，对检举属实者实施奖励，以增强社会监督的积极性和有效性，增加廉租住户谎报收入资产信息的压力。

　　(三)建立健全退出鼓励与后续保障机制

　　1.建立退出鼓励机制

　　即通过制定一系列优惠政策，鼓励廉租住户主动退出廉租房，自行置业。例如，规定廉租住户如果主动退出，就能获得低息或无息购房贷款、优先购买或租住其它层次保障房、购房税费减免、财政补贴等政策性优惠，而若不主动退出，由管理部门强制执行后不仅得不到置业优惠，还要承担相应的法律责任。这样就可以在很大程度上调动一些经济条件转好的廉租住户主动退出的积极性。

　　2.健全退出后续保障机制

　　应大力加强住房保障体系中各层次保障房的建设和投入，构建“廉租房——公共租赁房——经济适用房”三层次或更多层次的住房保障模式。一方面加大经济适用房的建设力度，使尽可能多的廉租住户在经济条件好转后能获得购买经济适用房的机会;另一方面要增加租金低于市场水平但住房条件优于廉租房的公共租赁房的供应量，使廉租住户在退出廉租房后又无力购买经济适用房时能通过租住公租房来解决住房问题。退出后续保障机制的健全，不仅能有效保证廉租住户退出后有房可住，还在一定程度上改善住户的居住条件，以此提高廉租住户自主退出的意愿。

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文章名称： 简析什么是廉租房及对廉租房管理制度

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