房产测绘一直是社会关注的热点和难点问题,其成果一经相关部门确认即具有法律效力。其中以房屋面积测绘尤为突出。房屋面积测绘是房产测绘中一个重要组成部分,它有两个方面的特征：其一,具备一般意义上的测量含义,即用标准量去衡量客观量,描述客观对象的空间关系;其二,其服务对象是千家万户的老百姓,测绘结果直接决定房屋面积量。由于房产测绘自身的特点,它具有一定的风险,我们必须对此加以防范和控制。
1 房产测绘风险产生的原因
随着房地产市场快速发展和不断规范,市场对房产测绘的要求越来越高,测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场不确定因素的存在,房产测绘单位在提高专业化服务的同时,也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是,房产测绘风险具有特殊性,它涉及面广而且复杂,不仅给测绘单位和测绘人员带来风险,也会给利益相关各方带来不同的风险。房产测绘风险产生的主要原因有以下几个方面。
1.1 房产测绘的技术性和政策性很强,但房产测绘领域的法律法规不够完善
国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益,规范和培育房地产市场作出不懈努力,但是《规范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化,使得新问题无法可依,无据可查,从而引发许多争议。基于这一原因,房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此,测绘工作走向市场,还有待出台详尽、统一的技术操作细则,以确保测绘成果的唯一性和严密性。
1.2 房产测绘具有较强的特征性,难以完全杜绝差错的出现
房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大,内业数据繁多、计算量巨大的特点,从业人员难以保证完全不出现差错。但是,房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力,并且直接进入市场,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失,因而引发赔偿,而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。
1.3 房产测绘专业性强,但在社会监督方面效力较差
由于房产测绘专业性强,对非专业人员而言,即便进行公示,也只能知道结果而不知就里,在社会监督方面效力较差。并且,测绘结果一旦出具,马上作用于房屋买卖,进入市场操作,测绘错误往往是在事后才被发现,这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自身力量防范错误的发生,如果内部质量保证体系不健全,出现差错的概率就会较高。
2 如何防范房产测绘风险
2.1 要增强风险意识, 加强内控管理防范房产测绘风险的首要问题是转变
测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。例如：外业测量须由两人进行,做到相互监督以外,还要求经办人员对房屋现状、测量现场进行拍照,为质量审核人员审理案件时提供依据,同时将相片作为档案资料存底。
2 . 2 要制定适用于我市的实施细则或作业规范, 进一步完善动态更新机制
有了统一的实施细则,就有了统一的标准。从业人员只有用同一把“尺子”去度量,才不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况。动态更新机制是房产测绘单位适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。 经研究明确,根据《房产测量规范》房产面积测算,与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。凡有上盖的不封闭阳台,不管上盖是否出现跨层,均按不封闭阳台围护范围内其上盖的最大水平投影面积的50%计算建筑面积。对测量过程中出现的新情况,从业人员必须如实上报,绝不能一个人说了算。房产测绘单位要及时研究,提出解决方案,不断更新作业规范,统一业务标准,为工作人员提供作业指南。要严格依法依规测绘，完善政策法规。房产测绘单位必须严格执行国家标准，坚持客观、公正和实事求是的原则，依法测绘，程序规范。地方政府要根据《房产测绘管理办法》及《房产测量规范》制定出符合地方实际的房产测绘实施细则，对历史遗留问题，制定出符合现实要求的办法，明确重点难点问题。比如：对房改房遗留问题的处理原则、规范产权式商铺的问题、细化共有面积分摊规则等。对迫切需要解决的不确定问题及时提请专家委员会讨论，制定出严谨、合理、恰当的处理方法。
2 . 3 要建立标准化的工作流程和完善的质量检查体系
要针对房产测绘特别是房屋面积测绘的特点,用标准化工作流程规范外业操作,用完善的质量检查体系杜绝内业计算可能产生的错误。例如：一是统一外业草图的规格和必须体现的内容,统一丈量的方法和精度,统一多余数据观测的最低要求。二是对内业计算过程可以实行计算人员自检,作业组内部互检,单位专职质检人员检查的三级质量检查制度。
2.4 要完善管理,强化社会监督
房产测绘单位要制定完善的管理制度,做到严格管理、记录清楚。在签订委托协议时,应首先要求委托方提供真实可靠的资料,并由委托方盖章确认,并且明确双方的权利、义务、责任及争议解决方式,还应约定防范和化解风险的具体条款。把测绘差错控制在产权登记发证之前,有效地防范和控制测绘错误既成事实后才被发现的风险和由此所造成的损失。
2.5 要高度重视单位管理水平的提高,努力加强从业人员的技能培训
房产测绘的过程是一个集体劳动的过程,任何一项测绘成果都是由许多人参与的结果。房产测绘单位不但要加强内部管理,建立各种规章、制度来规范房产测绘行为,还应该针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应,制定相应的解决方案。同时,应充分发挥专业技术骨干的带头作用,培养互帮互助、共同进步的良好氛围,全面提高房产测绘队伍的技术水平。
2.6 要合理转移风险
房产测绘是企业行为,所承受的市场风险也可以通过合法的市场手段进行转移。例如购买测绘产品责任险,假如测绘差错案一旦发生,给委托单位或购房人造成经济损失由保险公司赔付。
3、结语
在市场开放竞争的情况下,房产测绘存在风险是毋庸置疑的,有些风险是可以防范的,有些是难以预知和防范的,但随着房产测绘行业的发展,房产测绘单位防范风险的能力一定可以逐步提高,在对社会服务过程中,房产测绘单位要不断加强和完善自身素质,持续改进测绘成果质量,适应房地产市场的需要。
参考文献：
[1] GB/T17986.1-2000，房产测量规范[S].
[2] GB/T24356-2009，测绘成果质量检查与验收[S].
[3] 李向明.房产测量技术探讨[J].大众科学,2007(1).
[4] 吕永江.房产测量规范编制说明[M].陕西科学技术出版社,1993.
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文章名称：
探讨如何防范房产测绘风险
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