房地产价格的跨区域调查研究

　　摘要：澳门与珠海之间存在明显的经济发展梯度，具备产业梯度转移的基本条件，但是由于受到制度约束，其产业转移不会像国内产业区域转移那样顺利，但是也具备相当的可行性。

　　关键词：房地产价格,跨区域相关研究,澳门,珠海,实证

　　一、引言

　　澳门与珠海一直有着密切的经济联系，两地地理位置也极为接近，最近几年，随着CEPA协定和横琴大开发战略以及港珠澳大桥工程的实施，澳门与珠海以及香港之间的经济联系更为紧密。

　　澳门仅约30平方公里，人口50余万，是典型的微型经济体。澳门作为微型经济体，其经济社会结构的主要特征包括，人口少、经济活动规模小、经济运行体制相对独立、产业结构对外部具有较高的依赖性。珠海作为当初定位带动澳门经济发展的内地经济承接体，其产业发展也受到澳门经济发展的显性影响。由于澳门与珠海房地产市场在两种截然不同的社会制度和经济环境中，因此，受到经济发展直接影响的房地产产业在两地的发展也可能存在差异和联系。基于此，本文旨在探讨澳门与珠海房价之间的相关关系，从产业层面来研究两地房地产市场发展的内在影响机制，分析澳门和珠海房价的内在联动机制，试图厘清澳门与珠海房地产市场联系的内在机理。

　　二、两地经济发展阶段与产业结构构成的比较

　　任何地区房地产产业的发展都是建立在一定的基础之上的，经济发展阶段决定了房地产业的业态形式。从理论上来说，梯度转移理论认为，区域经济的发展取决于其产业结构的状况，而产业结构的状况又取决于地区经济部门，特别是其主导产业在工业生命周期中所处的阶段(李萌、张佑林，2005)[1]。从澳门回归祖国之后，澳门经济呈现持续增长趋势，除了在金融危机期间出现小幅回落之外，其余年份的平均增长率超过了10%，这个增长速度甚至快于珠海。尤其是在近两年，受到澳门赌权开放和横琴大开发等因素的刺激，澳门实现了GDP快速增长，与此同时，澳门地区的房地产价格也呈现上涨趋势。但是，一个明显的现象就是在澳门房屋均价上涨的同时，珠海房屋均价也出现了快速上涨的局面，这种局面一致持续到珠海“双限”时期。显然，经济增长是房地产市场发展的基础，以下部分本文将从宏观层面分析珠海与澳门经济发展的阶段差异，及其产业结构构成的比较。

　　(一)澳门与珠海的经济发展阶段和房地产发展阶段比较

　　经济发展阶段的比较主要从国内生产总值(GDP)、人均GDP和GDP增速三个方面来进行比较。

　　澳门与珠海一直保持着密切的经济往来关系，由于社会制度的差异，澳门回归后实施“一国两制”，澳门经济发展不仅没有减速，而是一直呈现良好的上升势头。从两地的经济总量水平来看，澳门经济总体水平一直高于珠海，在两地人口存在巨大差距的背景下，澳门人均GDP水平更是远远高于珠海人均GDP水平，两者之间的落差大约达到5倍左右(如图1～图3，表1)。

　　从GDP增长情况来看，珠海市GDP增长速度总体高于澳门GDP增长速度，人均GDP增速珠海也在大部分年份领先于澳门，但是在金融危机之后，由于澳门博彩业迅速发展，2010年后其GDP增速和人均GDP增速都明显超过了珠海，其中2010年澳门GDP增速和人均GDP增速都超过珠海水平的两倍以上，显示了澳门经济强力的复苏和增长趋势。[论文网]

　　从以上分析可以发现，澳门和珠海实际上处于经济发展的不同阶段，按照钱纳里对经济增长阶段划分的标准，澳门2011年人均GDP达到66 300美元，处于发达经济阶段中的高级阶段，是经济发展的最高层次，处于此阶段的国家和地区制成品收入弹性减少，制成品在国内需求中的份额逐渐降低，要素投入的综合贡献率逐渐减少，全要素生产率增长较快;珠海2011年的人均GDP为14 208.73美元，处于工业化阶段的高级阶段，处于此阶段的国家和地区经济重心逐渐向高级产品制造业转移，资本积累贡献率较高，生产率对产出增长的贡献增加。

　　按照房地产产业与经济发展阶段的关系，第一阶段，是在人均GDP 8 000美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。第二个阶段，是人均GDP从8 000美元到25 000美元，这时市场上的房地产问题就升级为商业不动产的问题。第三个阶段，是人均GDP达到25 000美元以后，此时房地产问题就是商用不动产和金融配合，逐步形成金融引导、支持高端的商用不动产长期持有和在此基础上形成的金融产品交易(冯仑，2011)[2]。按照这样的标准，澳门房地产市场应当属于第三阶段，即商业不动产和金融配合形成的金融产品交易问题。珠海房地产市场应当属于第二阶段中的早期市场，即从住宅逐渐向商业不动产升级，但此时的商业不动产的形态主要表现为社区商业。待人均GDP增长到15 000美元之后，则进入商业不动产的高级阶段，即由社区商业向CBD核心区的投资性商用不动产、商用物业升级(如表2)。

　　(二)澳门与珠海的产业结构比较

　　澳门产业结构单一，主要是以第三产业为主，第二产业主要的产业形态为建筑业。从建筑业和博彩业的关系来看，具有一定负向关联关系，在澳门博彩业陷入衰退的2003—2006年，建筑业呈现上行趋势，但当博彩业从2007年开始快速增长后，建筑业在澳门产业中的比重就呈现明显的下降趋势。澳门的第三产业主要包括博彩业、房地产业和银行业，这样的产业结构符合澳门经济发展阶段对产业结构的要求，但是，由于博彩业的“一业独大”，使得澳门产业结构具有明显的单一性，博彩业在众多产业中无论是总产值还是贡献度都远远领先于其他产业。

　　珠海产业结构中，第二、三产业占据了对珠海市经济发展的主要贡献，在珠海市三次产业的贡献构成中，第二产业与第三产业都有过成为珠海市主导产业的时期，呈现主导产业不明确的特征。在第二产业中，建筑业贡献较为稳定，但是在2008年至2010年呈现出了较大波动，第三产业在2009年的贡献率显著超过了第二产业，到2010年工业贡献率再次显著超过第三产业。从珠海市的产业结构发展过程来看，其产业机构组成基本符合珠海市目前经济发展阶段特征，工业化后期的经济发展阶段对珠海产业结构调整来说具有工业逐渐稳定，第三产业快速增长的产业结构调整要求。

　　通过对澳门和珠海两地产业结构发展变化的比较，可以发现两地在产业结构调整方面的异同。两地的共同点体现在第三产业在产业结构中都占据重要位置，尤其是在金融危机时期。两地的第三产业在自身产业结构中都具有重要地位，澳门是完全以第三产业为主，而珠海在其经济发展历程中，工业发展增速一直不快，这样，相对于珠三角其他地区，其对第三产业发展的依赖更强，其中，主要是房地产行业。另外，两地的建筑业在金融危机期间都出现了先增长后衰退的情况，当然，内在原因有巨大区别。澳门主要是由于金融危机导致博彩业需求减少，建筑业作为替代产业获得了成长，这种成长在博彩业恢复后就消失了。珠海则是来自金融危机后国内基础设施建设投资增加，在进入后金融危机时期，国家投资减少，房地产调控，使这种增长趋势消失。但是，由于两地经济发展阶段存在差别，澳门第三产业尤其是博彩业的发展使得澳门经济的主要发展模式要依赖第三产业，而珠海正在试图从工业化进程中获得新的增长。

　　从房地产产业发展的角度来看，澳门房地产业对澳门经济贡献较为稳定，一直在6%左右，这一方面显示澳门房地产发展已经进入成熟期，受到经济周期影响较小，另一方面也可以看到澳门房地产产业在澳门本地发展已经进入稳定期，向外转移是澳门房地产产业未来发展的主要方向。珠海第三产业构成中，房地产投资长期是固定资产投资的主要部分，从图6中可以看到，从1990年起，珠海市房地产固定资产投资占珠海市新增固定资产投资比重的均值是17.8%，中位数是42%，房地产产业发展对珠海市第三产业发展具有主导作用。

　　从以上分析可以看出，澳门房地产产业在本地发展进入零增长甚至负增长时期，向外转移是趋势，珠海房地产则正处于成长期，澳门房地产产业向珠海转移具备产业转移的动机和梯度条件(如图4～图7)。

　　三、澳门与珠海房地产市场的联系：基本假设与验证

　　从两地的房地产产业发展阶段来看，也存在梯度转移的前提，一方面住宅和社区物业等房地产初中级的产业形态在澳门已经逐渐衰退，产业资本有将这些投资和产业进行转移的动机，另一方面，两地产业转移除了制度成本之外，其他成本相对较小(陈赤平，2006)[3]。基于此，我们提出以下假设：

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文章名称： 房地产价格的跨区域调查研究

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