多方面探析房地产开发风险核心期刊发表网站

　　摘要：据《中国房地产行业月度市场监测分析报告前瞻》数据统计，从2013年1-3月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的19%，利用外资占比低于1%，自筹资金占38%，其他资金占43%。从3月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占比不到1%，自筹资金占35%，其他资金占49%。文章发表在《房地产导刊》上，是国家级建筑论文发表范文，供同行参考。

　　关键词：房地产,房地产开发,开发风险

　　2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点，一季度，全国土地市场量跌价涨，后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落，新开工面积再次负增长;商品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓。总体而言，潜在供应依然偏紧。

　　1、房地产开发风险的涵义及其特征

　　所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象。

　　2、房地产开发面临的主要风险

　　2.1　政治风险

　　是指一个国家所处的国际国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡)及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革)，造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。

　　2.2　经济风险

　　是指由于经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。

　　2.3　自然风险

　　是指由于自然因素(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

　　3、导致房地产开发风险的因素剖析

　　3.1　政策环境与经济形势

　　房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

　　3.2　房地产市场的发育程度与供求状况

　　在市场经济条件下，一个发育完善的市场应具备：信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

　　从总体上讲，房地产市场是地区性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时，开发商便会纷纷开发房地产，但由于开发需要一定的时间，待开发完成时，市场供求可能已发生了变化，致使开发的物业难以租售。

　　3.3　开发时机的选择

　　经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期，国民经济迅速增长，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。

　　3.4　开发地点的选择

　　房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。

　　此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。

　　4、处置房地产开发风险的具体措施

　　4.1　事先有效避开风险源地

　　例如，放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是，预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险，但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益，故此种避免风险的措施，要受到一定的限制，即使采用，也应在前期工作阶段尽早作出，这样可大大减少不必要的风险投资费用。

　　4.2　采用多样化(或组合化)投资

　　就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。

　　4.3　以财务方式控制风险

　　通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。

　　4.4　对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测

　　要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机;分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块;要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模;要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

　　4.5　在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

　　这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。

　　核心房地产期刊发表网站友情推荐：《房地产导刊》是立足广州的国内外公开发行刊物，创刊四年来目前累计发刊100期，总量500万册，已成为华南最具影响力的权威刊物并逐步向北京、天津、重庆等地做强势发展。

期刊VIP网，您身边的高端学术顾问

文章名称： 多方面探析房地产开发风险核心期刊发表网站

文章地址： http://www.qikanvip.com/fangdichan/11828.html