房地产周期的理论研究滞后于现实需要，客观上表明了研究房地产周期所具有的重要理论意义。分析房地产经济周期波动的生成机理等基本理论性问题，探讨我国房地产经济周期波动的特征及其与宏观经济周期的相互关系，寻找应对周期波动的房地产业发展政策，这些工作不但是对经济周期理论的重要创新，而且更是房地产周期理论的重大扩展
[1-3]。
0 引言
要正确分析和预测房地产周期波动，首先，必须综合考虑不同过程、不同经济指标的变动及其相互影响，采用多指标进行综合评价；其次，考虑到近年来我国房地产行业迅猛发展且各项指标值几乎全部上升的情况，用一些学者使用的扩散法不能清晰的描绘出我国房地产行业发展状况，也不能准确划分出不同的周期波动阶段，而对于谱分析、人工神经网络模型构建等方法，计算过程又较为复杂，经过处理后的数据所显示出的指标时序性和信息完整性受到了较大的削弱
[4-5]。面对这种情况，本文采用合成指数法对自1990年以来的中国房地产周期波动情况作一较深的探究。
1 指标体系
1.1 指标体系设计原则
在进行房地产周期波动分析时，建立合理的指标体系时保证分析有效的基本前提。在选取房地产周期波动指标时考虑了以下因素的影响
[6]：（1）经济显著性，主要判断特定指标是否属于主要经济指标；（2）统计数据的充分性，主要体现在统计的方法、频率、误差、可比性、序列初始时间点和修订次数与方法这些方面，它是衡量该项经济指标是否可靠的重要标准；（3）周期方向的一致性，即指标系列的先行、同步或滞后特性在前后各期必须保持一致；（4）序列的平滑性，即指标的统计结果随形成的序列应当较为平滑，分析结果不会产生较大误差；（5）可操作性，指标数据要有可靠和及时的来源。
1.2 指标的选择
本论文参考层次分析法（AHP法），计算各指标权重，即通过专家打分法对各二级、三级指标的相互重要性关系进行定性判断，运用AHP法对各指标间关系及各指标对总指标的影响与贡献进行科学的定量分析
[7]。由此可得各指标及其权重见表1.1。
表1.1 指标及其比重
|
二级指标 |
权重 |
三级指标 |
权重 |
最终权重 |
|
总量类 |
0.17 |
1国内生产总值（GDP） |
0.4 |
0.068 |
|
2房地产业增加值 |
0.6 |
0.102 |
|
投资类 |
0.15 |
3房地产开发投资额 |
0.5 |
0.075 |
|
4房地产开发投资在X16中的比重 |
0.5 |
0.075 |
|
另，全社会固定资产投资 、房地产企业实现利润 |
|
生产类 |
0.10 |
5商品房新开工面积 |
0.3 |
0.03 |
|
6商品房施工面积 |
0.3 |
0.03 |
|
7商品房竣工面积 |
0.4 |
0.04 |
|
另，土地购置面积、土地开发面积 |
|
交易类 |
0.34 |
8商品房销售面积 |
0.4 |
0.136 |
|
9销售率=销售面积/竣工面积 |
0.3 |
0.102 |
|
10商品房销售额 |
0.3 |
0.102 |
|
另，存量房交易面积、商品房空置面积 |
|
金融类 |
0.11 |
11房地产开发企业贷款 |
0.25 |
0.027 |
|
12 人均可支配收入 |
0.25 |
0.027 |
|
13房价与家庭年收入比 |
0.25 |
0.029 |
|
14 城镇居民储蓄存款年底余额 |
0.25 |
0.027 |
|
另，个人住房存贷款总额 、房地产企业自有资金 |
|
价格类 |
0.14 |
15商品房销售价格 |
1.0 |
0.14 |
|
另，房屋销售价格指数、土地交易价格 |
|
注：文献[8]中实际有25项指标，考虑到数据的可得性，从中选取15项指标进行分析。 |
2 房地产周期波动分析
2.1 数据采集与初步处理
从文献中[8]采集了表1.1所要求的从1990到2009的15项指标，并对其进行去量纲处理——计算各指标 在k年增长率 ，作为进一步分析的基础。
2.2 构造综合评价模型
中国社科院“房地产周期波动研究”课题组（2002）制定了房地产合成增长率指数，认为：房地产合成增长率指数=房屋施工面积增长率×0.1+房屋竣工面积增长率×0.1+房地产投资增长率×0.2+房屋销售额增长率×0.4+商品房价格年上涨率×0.1+房地产业增加值×0.l
[9]。参照中国社科院“房地产周期波动研究”课题组（2002）制定房地产合成增长率指数的方法，可以得出合成指数为：
图
2.3 中国房地产周期的划分
结合我国房地产业发展历程以及图2.1可以简单看出，中国房地产业从1990年开始，按照倒U法，大致经历了三个周期：
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中国房地产周期的分析
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