城镇住宅投资规模对商品房平均销售价格的影响分析

　　摘要：文章从城市化进程推进背景入手，重点研究我国城镇住宅投资规模和商品房平均销售价格的相互影响效应。采用实证分析的研究方法，本文选取我国2000年至2017年的年度数据并建立两者的线性方程和误差修正模型，得到结论：城镇住宅投资规模对商品房平均销售价格有正向的影响，在长期均衡的角度上看商品房平均销售价格对城镇住宅投资规模的影响更大。建议政府重点监控房地产市场投资，严厉打击投机性投资行为，制定政策规范的投资环境，促进两者协调发展。

　　關键词：城市化;城镇住宅投资规模;商品房平均销售价格;协整关系

　　0 引言

　　房地产价格关乎民生，一直以来受到社会各界的紧密关注。1998年我国进行了住房市场化改革，自那以来，中国房地产市场便进入了高速发展期，2004至2005年商品房平均销售价格以超过10%的速度增长并在2009年达到24.05%[1]。随着商品房销售价格的不断增长及反复波动现象的不断出现，越来越多学者对影响房地产价格的因素进行理论和实证研究分析。我国改革开放以来，城市化进程突飞猛进，房地产价格也在持续上涨，因此研究城市化进程对房地产价格的影响机制成为了学术界的热点问题 [2]。王文莉等研究结果表明，在一个地区或国家的城市化进程中，存在着城市化速度与房价租金比的正相关关系[3]。陈石清和朱玉林通过协整分析并建立误差纠正模型，实证分析了1991年至2005年中国房地产价格与城市化水平之间的关系，研究表明中国城市化水平的提升是房地产价格上涨的格兰杰原因，两者之间存在一种长期稳定的正向关系。[4]。林永民和吕萍基于31个省(市、自治区)2003年-2014年的面板数据，采用面板固定效应模型，以城镇住宅投资占地区GDP的比重来检验城镇住宅投资与城市建设用地扩张之间的关系。结果表明城镇住宅投资对城市建设用地的扩张存在着区域异质性，从而不同程度的影响房地产需求及价格[5]。总体而言，目前大部分学者主要集中研究城市化进程的影响因素上，为分析城市化与房地产价格变动之间的关系提供了丰富的文献支持。然而不管是影响城市化进程的人口因素、土地因素和经济发展因素，最终都会集中反映在城镇住宅投资规模上;此外在房地产价格研究中，除去生产、商业用房，备受普通百姓关注的主要指标还是住宅用房价格。但有关城镇住宅投资规模与商品房价格的研究文献极少。基于此，本文创新性的以城镇住宅投资规模作为城市化进程影响商品房价格的指标并以中国2000-2017年的时序数据为样本，首先在理论层面探讨城镇住宅投资规模的影响因素及其间接对商品房价格的作用机制并以此为基础建立计量模型对城镇住宅投资规模与商品房价格进行实证分析。

　　1 理论机制

　　住宅投资是指在新房建造及现有住宅改善和维修上的支出，城镇住宅投资规模指城镇住宅投资占全社会住宅投资的比重。城镇住宅投资规模的逐年扩大与城市化进程离不开关系，而城市化是一个复杂体系共同作用的结果，这个体系往往包含着人口城市化、土地城市化以及经济城市化。因此，文章将分别从人口迁移因素、土地供给因素和经济发展因素三个方面探讨其对城镇住宅投资规模的影响并进一步揭示投资规模对商品房价格的影响。

　　1.1 人口迁移因素

　　城镇往往意味着更多的就业机会、更高的收入水平和更大的发展前景，越来越多乡镇人口前往城市群寻找人生机遇，迁移人口直接影响到房地产市场并使其需求不断增加，短期的房地产市场供给结构不断被打破重组，再一次次产生新的均衡价格，这成为影响房地产价格的长期性因素[6]。此外，人口迁移意味着劳动力的流动，经济活动的发展以劳动力和资本为基础，而城市群往往能使劳动力聚集，因此促进了该城市产业集聚和规模经济的发展，特别是新增劳动力会给城市房地产开发及上下游产业提供充足的人力资源，对房地产业的发展起着推动作用。

　　1.2 土地供给因素

　　土地供给对城镇住宅投资规模的影响主要体现在两方面：一是更多的土地将被征用为城市建设用地;二是城市化进程中对原有土地用途的规划导致住宅规模投资的变化。这两方面影响都会间接对住宅投资规模和房地产价格起推动和抑制作用。在现有土地用途结构难以调整的基础之下，随着城镇化的发展新建住宅区偏向选址介于郊区和市中心的地带，而此处地形地势往往相对城区更加复杂，难以开发利用，势必会导致住宅投资规模的增大。对于新兴二三线城市而言，商业用地逐渐向市中心移入，生产和住宅用地逐渐向市中心移出，在土地用途改变的过程中会产生众多房地产投资活动并导致房地产价格的波动。

　　1.3 经济发展因素

　　大量研究结果显示，推动房地产价格上涨的重要原因之一便是居民收入的增加。城市化进程意味着资金和劳动力往城市群的相对集中，良好的投资环境不仅能促进产业发展、经济增长，还能显著提高居民的收人水平。收入的增加也会导致投资与储蓄的增长，而因为住房作为一种实物资产既可以用来消费也可以用来投资，不易受金融市场动荡影响，因此越来越多的人将会选择房地产作为投资标的，进而导致了改善性和投资性住房需求增加，从而推动中国房地产价格的上涨[7]。此外在经济发展的过程中往往伴随着产业结构的调整与变化，优化产业结构一般都会导致大規模的生产用房迁移，这些也会传导到房地产产业的发展战略上，影响房地产投资结构与价格。

　　2 实证分析

　　2.1 变量选择及数据说明

　　本文选取2000年至2017年我国城镇住宅投资规模和房地产业的相关时间序列数据为研究对象。为保证分析的合理性、数据的可得性及模型的科学性，城镇住宅投资规模选择城镇住宅投资与全社会住宅投资的比重为指标，住宅用房价格则以商品房平均销售价格作为指标。数据来源于国家统计局提供的中国统计年鉴。为消除数据中可能存在的异方差并避免数据的剧烈波动，对被解释变量和解释变量进行对数处理，新的序列为：lnup(商品房平均销售价格)，lnui(城镇住宅投资规模)具体数据的统计性描述详见表1。

　　2.2 平稳性检验

　　文章利用Eviews 10软件，选择ADF单位根检验方法对变量进行平稳性检验。结果见表2。

　　由上述检验结果可知lnup，lnui原始序列p值分别为0.4658，0.1352，均大于显著性水平0.1，表明原始序列不平稳;lnup一阶差分序列p值为0.0046，小于显著性水平0.01，表明序列平稳。lnui一阶差分序列p值为0.0072，小于显著性水平0.01，表明序列平稳。ADF单位根检验结果说明lnup，lnui为一阶单整序列。

　　2.3 模型估计

　　利用Eviews10对lnup和lnui进行参数估计，结果如表3。

　　估计的城镇住宅投资规模与商品房平均销售价格之间的长期均衡方程式为：lnup=9.275+5.765lnui

　　其中R2=0.892，R2=0.886，F=132.8。

　　lnui的P值为0.00，表明城镇住宅投资规模和房地产价格存在显著影响关系。调整后为0.886，表明回归曲线的解释能力为88.6%，模型的拟合优度较高。从方程中我们还可以看出城镇住宅投资规模增加1%，商品房平均销售价格增加大约5.765%，可知城镇住宅投资规模对商品房平均销售价格具有正向影响作用。

　　2.4 协整分析

　　由上述分析可知lnup和lnui为同阶单整序列，因此可对lnup和lnui进行协整分析。由上述回归过程中生成残差序列resid，对于单一解释变量而言，若残差平稳，则解释变量和被解释变量具有协整关系。可通过继续对残差进行ADF检验来分析是否存在协整关系，结果如表4所示。

　　由表4可知p值为0.0067，小于0.01，残差平稳。说明城镇住宅投资规模和商品房平均销售价格具有稳定的长期相关关系。

　　2.5 误差修正模型

　　通过Eviews10对D(lnup)和D(lnui)建立误差修正模型，结果如表5所示。

　　可以根据上述结果写出均衡方程：

　　D(lnup)=0.084-0.535*D(lnui)-0.175ECM

　　这个长期均衡方程式表明：城镇住宅投资规模的一阶差分变化(Dlnui)以0.535的比例影响商品房平均销售价格的一阶差分变化(Dlnup)。该模型的短期误差以负向的0.175进行自修正。

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文章名称： 城镇住宅投资规模对商品房平均销售价格的影响分析

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