浅谈直管公房向租赁型保障房的转换

　　【摘要】当前，在我国大力建设保障性住房的重要时期，如何对原有直管公房进行有效地管理和使用，充分实现社会资源配置效能的最大化，促使直管公房朝租赁型保障房进行有效的转换，是我们当今需要研究和解决的任务和课题。

　　【关键词】直管公房；管理和使用；转换

　　引言

　　直管公房向租赁型保障房（廉租房、公共租赁住房）的转换，是指河南省现有的直管公房政策和管理模式与当前河南正在实施的租赁型保障房在政策和管理模式上的衔接和转化。

　　国有直管公房是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建，产权归国家所有并由房地产管理部门直接管理、出租、维修的房产。作为社会主义国家的一种社会公共资源，从建国初期开始，它为解决城镇居民家庭住房、维护社会稳定起过积极的作用。1993年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1994］43号）的出台，使公有（直管）住房租金的改革取得了突破性进展，住房商品化程度不断提高。如河南省截止到2005年上半年，实行租赁管理的公有（直管）住房对现住户执行的租金标准由2000年前的建筑面积每平方米平均0.8元调整为185-2元，占当时工资收入的10%，个别城市达到了工资收入的15%。从全国来看，截止到2005年上半年，除新疆外大部分省市公有（直管）住房租金标准达到了建筑面积每平方米1.4-4.88元左右。这一时期公有住房的出租或使用，大大缓解了城镇职工家庭住房困难的紧张局面。

　　1.直管公房向租赁型保障房转换的必要性

　　随着房地产市场的飞速发展和我国社会主义市场经济的不断建立，直管公房原有的经营和管理模式出现了诸多难题：论文网

　　（1）管理体制不明，模式僵化；

　　（2）政策、法规不建全，无章可循；

　　（3）长期不变的收费标准使“租不养房”的局面日益严重；

　　（4）部分公房闲置或被无偿使用，使房屋的社会效益逐年下降。导致直管公房私下转租、转让、买卖等违法现象不断发生，也致使政府为住房困难家庭提供的社会福利制度遭到不同程度的弱化和破坏。因此，加快直管公房经营管理模式的转换已势在必行。

　　2.直管公房向租赁型保障房转换的可行性

　　直管公房的租金是由政府确定、低于市场标准的福利性租金，它所供应的对象是城镇无房居民家庭。并且其对特困家庭或不同时期参加革命的离退休干部，还可经有关部门审核后实行租金减免。由此可见，直管公房是具有社会保障性质的公共产品和维持居民正常生活的保障品。它所具有的福利性、公益性、补贴性这种和保障性住房共有的特质和功能，决定了直管公房可以向目前政府积极倡导的保障性住房进行转换。

　　3.转换的途径和措施

　　为充分体现政府实施保障性住房的惠民政策，确保直管公房转化后“保障”功能的可持续性，考虑到公平和效率的统一，转换时应采取以下措施：

　　（1）对直管公房现状在全省范围内进行一次彻底的摸底、清查

　　全面排查直管公房的使用状况和危旧程度，按户建立直管公房状况信息档案。对直管公房的数量、面积等情况进行一次全面的清查、核实，将未入账核算的直管公房进行重新估价入账，达到账目能够真实、全面反映房屋的现状和价值。同时，按房屋危旧程度制订维修养护计划，保证房屋使用安全。对那些可继续使用的成片公房小区，可用现行保障房建设中央投资奖补资金进行维修和整固，升级改造后纳入租赁型保障房供应范围。

　　（2）明确房屋产权，完善合同管理制度

　　直管公房的产权归属是其向租赁型保障房顺利转换的前提和基础。从直管公房的来源看，其所有权归政府。各地直管公房或保障房行政管理部门要依法与入住家庭签订房屋使用合同或协议。合同或协议中应载明房屋的地址、性质、使用方式、租金水平、使用年限、退出措施、违反使用规定的处罚、法律责任、合同或协议解除条件等事项，明确界定双方的责任和义务。这样既可以避免直管公房在转换过程中受到原有部门的阻挠，还可以让公房居住者明白公房产权归政府所有，任何组织或个人不得私自侵占。政府相关部门还可以根据需要，有权收回直管公房或对其进行整固改造。

　　（3）加快直管公房管理部门的改制，重新理顺直管公房经营管理体制

　　这里我们可以考虑下面两种模式：一是采取强化基层直管公房服务中心（房管所、保障中心）管理职能，将直管公房和租赁型保障房合二为一统一管理。市、区（县）国资委（局）、住房保障和房管局等相关部门协商配合，将直管公房产权按所在区域划转到直管公房服务中心（房管所、保障中心），代表政府授权该中心专职负责直管公房的行政、租赁和产权管理；二或是采取组建政府独资的公共资产管理公司。市、区（县）国资委（局）、住房保障和房管局等相关部门，将市、区（县）直管公房产权划转或授权该公司实行专业化、市场化或企业化管理。该公司在业务上接受市、区（县）住房保障和房管局等相关部门的业务指导；在资产处置、财务运作上接受国资委（局）的行业指导；直管公房或租赁型保障房出售后归集的资金、拆迁补偿款的管理按收支两条线的规定接受财政监督。

　　（4）制定配套政策，完善现行管理制度

　　即在原有管理制度的基础上，制定出相应的配套政策，构架起一套与租赁型保障房相衔接的房屋运营和管理、准入和退出、出租或出售、拆迁补偿、处罚和救助等为主要内容的经营管理体系。对于那些不符合租用条件的住户，必须明确退出政策和处罚规定；而对于那些承租直管公房的住户，如果承租人达到了房改房购买条件，而且其本人有意愿购买的，则可以给予政策上的优惠鼓励他们购买；对于那些低收入住房困难家庭，则可以按照其困难程度分别实行廉租住房、公有住房、公共租赁住房等政策进行住房保障。同时，要加强对直管公房的监管力度，针对那些欠租的承租户，可以通过法律手段来解决。

　　（5）调整租金标准，确保稳定的现金流

　　亦即根据现住房状况，对不同层次的承租家庭实行不同的租金标准。一是按照《河南省人民政府关于贯彻国务院深化城镇住房制度改革的决定的通知》（豫政［1995］5号）规定，调整现行公房租金标准，按成本租金或市场租金计租；二是对符合保障条件的承租人，经住房保障管理部门审核批准后，在其享受面积标准内按租赁型保障房标准交纳租金。租赁型保障房（廉租房、公共租赁住房）租金制定办法按照政府有关规定执行；三是对不符合保障条件的承租人停止执行福利政策，使其完全按照市场价格支付租金。

　　4.转换后需要加强和关注的几个问题

　　尽管各地直管公房向租赁型保障房转换的方式各异，但实现两房有效转换、体现政府对低收入家庭住房困难的关怀，是政府有关部门应坚持的方向和目标。因此还需要考虑以下几点：

　　（1）完善法律、法规，为直管公房的有效转换保驾护航

　　抓紧研究和制定符合直管公房、租赁型保障房的《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》；出台针对住房使用不同类型、居住者不同收入水平的物业服务标准和收费标准；研究和制定因物价变动而物业费标准或补贴标准的动态调整机制及操作办法；拿出直管公房、租赁型保障房使用人（承租人）参与物业管理活动的权利和义务规则；制定出房屋及设备修缮的地方标准，明确界定两房的修缮范围、修缮标准和修缮责任。同时，还要研究和解决两房转换过程中出现的新情况、新问题。保证直管公房、租赁型保障房运营和管理的良性循环。

　　（2）政府对符合低保的人群建立物业管理费补助保障机制

　　低保人群物业管理费应由政府补贴，并纳入住房保障体系。同时，制定相关的保障政策，使措施的落实恰到好处。在制定收费标准时，哪些是属于减、免、补的对象要加以细分，并制定出不同的补贴标准，由财政直接拨款物业服务企业为其支付；也可以采用抵用券的形式，享受政府补贴的家庭由民政部门实行核定，发放物业管理费抵用券，居民持券缴付物业管理费，物业服务企业凭券按月与民政部门进行结算。

　　（3）建立住房信息管理制度，扎实做好基础工作

　　对直管公房转换后纳入住房保障范围的低收入家庭建立住房信息档案，为对直管公房进行科学管理创造条件。一是建立房源信息数据库；二是建立家庭基础信息数据库；三是建立家庭信用评价信息数据库。

　　5.结语

　　总之，直管公房的转换是一项复杂而又繁琐的系统工程。转换的措施和政策是否到位，不仅影响到国有资产的安全和完整，还将会影响到社会的和谐和稳定。因此，有必要对直管公房的管理现状和存在问题进行一次全面、科学、合理的认识和界定。在当前我国保障性住房资源短缺的情况下，尝试直管公房向租赁型保障房的转换、并轨，充分发挥其“住房保障”的功能和作用，将是一件非常有意义的事情。

　　参考文献

　　［1］杨杰、牟成岗.政府投资工程建设管理存在的问题及对策建议.［J］产业与科技论坛，2008.7

　　［2］吴艳秋、周国栋.深化政府投资项目管理体制改革的思考.［J］宏观经济管理，2008.2

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