刊发核心论文探究当下物业税务管理新应用模式及影响

　　摘要：物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护;然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

　　关键词：物业税,财政制度,经济发展

　　征收物业税是否能终结房地产大战，取决于征收的以下三个前提条件是否具备：第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收物业税的技术条件，第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。

　　首先，简单地说，物业税是不动产保有环节的税收，现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，政府与开发商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。

　　但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法抵牾。

　　一、我国征收物业税的理论与实践依据

　　(一)我国现有房地产税收结构分析

　　我国现行的房地产税直接征收的主要有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等;间接的包括营业税印花税企业所得税、个人所得税和房地产所得税等。发生在房地产取得环节的税收有两种,即耕地占用税和固定资产投资方向调节税。房地产保有环节的税收有三种:城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税(仅针对外商企业和外籍人员)。在房地产流转环节,目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税等。

　　(二)现有房地产税体系存在问题

　　1.房产税收在地方财政收入比重较小。尽管房地产税在组织财政收入、实现资源配置、调节经济发展等方面发挥了一定的作用,但其收入规模较小。据统计,2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高,却仅为10.53%。

　　2、房地产税收负税结构不合理,重流转、轻保有。目前我国的房地产税收体制中,将大部分税收重点放在了流转环节,造成重流转、轻保有的现象。

　　3、房产税计税依据不科学,税制结构不合理,税率偏低。现行房产税规定:房产原值一次性减除10%-30%后的余值,税率为1.2%;或者以房屋出租的租金为计税依据,租税率为12%。这种计税方式和税率安排,首先是没有考虑到因经济发展而产生的房产增值;其次没有体现公平、合理的原理,对高档公寓、别墅等高收入人群住宅依旧采取和一般居住房产同样减免政策,未免有失公平,也无法体现财产税调节作用。

　　二、征收物业税对地方政府的积极影响

　　物业税是以纳税人所拥有的房地产这种特殊财产作为课征对象,以课征时点计税对象(房地产)的评估值为计税依据,房地产保有期间征收的一种财产税。

　　1、物业税对地方政府收入直接影响。

　　(1)税源稳定可持续。以现行的地方税制来看,地方政府缺少稳定的大宗的能成为主体财源的税源。而物业税具有以下特点:房地产税税基稳定。房产具有很强的稳定性。而且,土地资源是稳定的,在合理开发的范围内,土地具有恒久性和不可毁灭性,从而使房地产具有使用的长期性、稳固性。物业税征收时不易发生税基隐藏问题;而随着人均收入的提高,对房地产的需求必然上升,存在持续性。③由于在课税时纳税人所拥有的房地产通常并不直接参与市场交易,因此不易发生税负转嫁,具有直接税的性质。

　　(2)税基的扩大。目前,现行的房地产税的范围主要包括对城镇的经营性房地产和部分行政事业单位的房地产征税,物业税改革的一个主要思路就是扩大现行房地产税的征税范围,拓宽税基。

　　2、物业税征收对地方政府其他积极影响

　　(1)完善税制结构,构建地方主体税种,克服地方政府短期行为。物业税的征收基本思路是:清费立税、征税、清费、少税,规范房地产收入关系,优化房地产收入结构。将房地产税收征收由流转环节转向保有环节,提高房地产保有环节税收占总税收比重。物业税的开征,可以较大幅度地提高房地产保有环节税收在地方税中的比重,使其成为地方收入主体。

　　(2)促进地方政府有效转变政府职能,有效保障政府对社会公共产品的提供。物业税征收对象是不动产,一般与地方经济发展水平无关,物业税的税收的多少取决于该地区的房产数量与房产价格,房产价格高,物业税收入越多。因此,如果物业税成为了地方财政收入的主要部分,地方政府就必然在教育、交通、医疗、环境保护等方面进行投入,从而实现职能转变。在这种情况下,物业税作为居民对享受地方公共服务的支付,较高的公共服务质量会使当地物业不断升值,从而带动地方税收收入。通过开征物业税,可为地方政府提供持续的资金来源。

　　综上所述,在我国现有房地产税收制度存在问题之下,优质、合理的物业税设置于征收具有积极有效地意义。

　　三、对物业税征收的几点建议

　　1、规范财政分权,实现地方与中央分工。规范的财政分权是物业税制发展的前提和基础。要发挥地方政府作用,地方政府必须有独立的税收来源。财政分权的基本前提是要凸显地方政府的作用,将适用于地方税种的税收权利部分以至全部交予地方政府,增加地方政府税收收入,而不是单纯依靠其他收入来维持地方政府行为。

　　2、明确征收对象、范围和税率设计。(1)征收对象和范围。物业税(或者房产税)应该把现有征收的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金合并为一。(2)税率的形式和模式。要根据各个地区的实际情况和经济发展水平,因地制宜,确定物业税的具体内容。同时,物业税的税率应该考虑到纳税人收入情况,住宅物业和非住宅物业也要有所区分,非住宅物业要高于住宅物业。

　　2、建立完善的财产登记制度。现在许多城市已经采取房产实名制登记,详细搜集房产资料(包括所有人、所在地、性质、面积和类型等),进行登记,方便物业税税基确定和征收。

　　3、建立客观公正的房地产评估地方机构。地方政府可设立隶属于政府机关但是并不以盈利为目的的评估机构,机构的运行主要依靠政府拨款,也可以接受社会评估委托,以维持运行。

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