《物权法》实施以来房屋确权案件分析与思考

　　摘　要：新时期，我们应该积极将《物权法》和《房屋登记法》相结合，规范房屋登记行为，减少民事纠纷和刑事纠纷，减少财产损失。只有这样，才能真正做到两者相辅相成，合作发展。

　　关键词：物权法,房屋登记,问题分析,对策

　　中图分类号：DF521　　文献标志码：A　　文章编号：1000-8772(2013)29-0000-02

　　物权法指物权享有、物权行使和物权变动的基本法律，而房屋登记则是实现物权法辅助房屋登记与变动的方法，物权法对房屋登记的原则规定构成了房屋登记法的规范基础，引导着后者功能实现的方向。而房屋登记发是通过细致的登记操作规则，实践并保障着物权法实现物权享有与变动的功能。二者相辅相成、互相影响。本文首先分别介绍了物权法和房屋登记，并对两者间存在的问题进行分析，提出了相关的建议及对策，进一步促进两者之间合作。

　　一、物权法的基本概述

　　物权法作为传统民法典的基本组成部分，是民事主体对物权的享有、使用和处分以及民事主体的设立、变更、转让和消灭物权的关系，具有一定的私法性质。在现代社会中公私法的混合是一种必然趋势。私法中渗透着公法，管制的色彩也参与其中，但公法的灵活性与变动性使得公法不易被民法典所纳入。物权法是一种民事基本法律，它主要用于规范财产关系、调整物体的归属和利用的民事关系。物权同时具有排他性，及行政机关不得参与其中。但在实际生活中，因为行政机关掌握着一定权利，房屋登记就难免会受到权利的挟制。

　　二、房屋登记的简单介绍

　　房屋登记行为一直是学术界与实务界的一种争议问题。民法学者认为，房屋登记行为属于民事行为，其登记行为并非出于行政管理;而有些学者认为这种行为属于一种准行政行为，但并不明确是属于行政许可行为还是行政确认行为，在此观点上存在着较大分歧。登记法作为调整国家公共权力 登记机关和私人利益当事人之间的关系的法则，它规定着登记申请、审查等程序。房屋登记具有私法性质，它的功能是保障民事主体间不动产交易。房屋登记的行政案件是在《物权法》的实施后，房屋登记行为是否与《物权法》的相关规定一致。

　　三、房屋登记的现状及存在的问题

　　1.城市房屋登记职权不明确

　　随着经济的发展，我国城市也在健康发展，有关的城市房屋登记的法律法规也相对完善，其登记管理制度也相对规范。随着我国国务院颁布了《城市私有房管理条例》，以及建设部颁布的《城镇房屋所有权登记暂行办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《城市房地产权属登记管理办法》等相关法律法规的颁布，对我国城市房屋登记起到了良好的规范作用。但仍存在行政机关干涉较多，多头登记、制度设计不合理等的问题。房屋登记部门联系不紧密，遇到相关问题无法及时查询。

　　2.农村房屋登记法律法规较少

　　农村经济相对于城市地区较落后，而其中绝大多数属于农民自建用房。因此，国家对于农村地区房屋登记所制定的法律规范文件就比城市的少之又少，对房屋登记行为的管理制度也不够完善。农民法律意识较弱，对于房屋建设中相关的禁止与限制性规定知之甚少，这就容易造成农民对房屋的不合理使用。有些地区发生农民集体对房屋的使用权进行转让、出让或者出租的行为等用于非农业建设用途。这就容易使房地产交易相对较少，不能形成一定的房地产交易市场，村镇房屋产权的管理力度相对较小。

　　3.房屋登记审查体系不够完善

　　物权法颁布前，对于房屋登记的审查，主要是通过房产管理部门进行全面审查。但对房屋管理部门提供的相关的房产登记的事实证据、法律依据、行政程序、职权依据等不够具体，不够准确。有的申请人提供虚假证明，房产部门没有尽到合理审查义务，造成登记错误，法院不承认房屋登记的事实，给当事人带来了经济损失，侵犯了当事人的利益，房屋登记不合法。另外，房屋登记行政机关，不注重房屋等材料的审查，对虚假登记资料不能及时发现，未尽到必要的审查义务和交易事实，在房屋权属上存在争议，给购房人造成了危害。

　　4.房屋登记簿的审查不够及时

　　房屋登记簿是一种记录房屋登记行为的账簿，能够有效的反映房屋登记行为中的失误点。包括房屋的登记时出现的出让、转让、出租等行为中出现的不足点，是一个能很好的记录册。但是现实生活中，由于相关登记部门对房屋登记簿的忽视，造成了不能及时对房屋登记簿的填写工作，从而也拖延了房屋登记簿审查工作，审查不及时。另外，有的房屋登记簿上的由于登记人员或者提供的虚假材料而造成记载不一致，这就造成了混淆的地方，出现意外后，不能明确相关的法律责任，给当事人带来损害。

　　5.有关物权变动的规定不明确

　　物权的变动时房屋等行为中较为常见的一种情况。物权法第九条规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。” 在物权的设立、变更、转让、消灭的过程中就会出现种种问题，包括责任不明确、登记不规范。登记只是房屋物权变动对外公示的一种形式而已，其后果是受法律保护的。对于房屋登记案件中的所有权、抵押权、地役权等做出的规定也不够明确，容易造成法律上的缺失和盲点，带来危害。

　　四、解决对策

　　1.加强对城市房屋登记的管理

　　面对城市房屋登记中存在的有关的多头登记，登记部门不够尽职尽责等问题，国家应该依据每个城市的特点，有针对性的对城市中房屋登记部门进行一定的改革;并分工明确，避免职责上的误区与忙点，不同的部门担任不同的职责，真正的为房屋登记做到便利。虽然城市有许多关于房屋登记的法律法规，但还是不尽完善。国家应该进一步加强对城市房屋登记的管理，制定适合城市发展的房屋登记管理制度，确保房屋登记有法可依。对于行政机关应加强权力的管制，避免滥用职权、贪污等行为。

　　2.完善农村房屋登记的相关法律法规

　　农村地区相对落后，对于不同的生活阶层，要有不同的解决方式。农村地区教育相对落后，法律意识不够强，对有关的房屋登记的法律知之甚少，这就要求国家加大对农村地区教育的投入力度，提高农村地区的整体教育水平，进而提高人们的法律意识。同时，也可以通过普法的行为在农村进行宣传，演讲等，以保证农民权利神圣不可侵犯。此外，关于农村地区房屋登记法规较少，应不断的完善相关的法律法规，加强对农村宅基地、农业用地的正确使用，禁止非法转让、出让或出租等行为。

　　3.制定规范的房屋登记审查准则

　　规范的房屋登记审查准则，能够有利于房屋登记的依法、准确的进行，利于形成符合法律规范的登记制度。在物权法颁布后，对于房屋登记行为的审查存在不同的意见。有的主张审查裁判方式，有的主张对被诉行政行为进行合法审查时，通过制定善意取得制度，保护善意第三人的合法权益，维护合法交易的安全性，从而保证房屋登记的公信力。相关的审查机关或部门应认真审查房屋登记行为，对于提供虚假登记资料或违反物权法相关规定的行为予以一定的惩罚。进行合理是审查义务，积极保护善意第三人的利益。

　　4.及时审查房屋登记簿

　　物权法颁布后，对于房屋登记的内容作出了相关的变动与调整，要求房屋行政登记包括房屋登记簿和房屋登记产权属证书。这就使得房屋登记簿具有一定的权威性和公信力。它表现出了物权，拥有相同的法律效果，具有一定的可信度。多以房屋登记部门要及时进行房屋登记簿的审查工作，检查其合法性和公信力。及时对于违反规定的不合法行为做出惩罚，包括物质赔偿与行政赔偿，并界定相关的范围。加强对相关登记人员的培训工作，使得他们了解登记制度，依法登记，避免登记错误等。

　　5.制定物权变动的相关准则

　　面对房屋登记纠纷的日益增多，频繁的出现房地产交易与转让等行为。这就不能避免的出现了房屋登记行为，许多房屋登记案件会涉及民事与行政责任，出现两者交叉的现象。物权法中提出了将房屋交易性行为与房屋登记行为适当分离，确立物权变动的区分原则，这就为物权变动中交易安全起到保护的作用。相关行政、私法部门应该依据实际需要，对房屋登记制定一定的规定，使其形成一定的制约力。贯彻实施物权法的相关规定，真正做到减少房屋登记纠纷的作用，构建和谐法制社会。

　　五、结语

　　目前，与西方发达国家相比，我国的市场经济发展不够快速，经济不够发达，有关物权法的法律法规刚刚建立不够完善。而物权登记制度中包含较多公权干预因素，其建立与完善又是必要的。《物权法》颁布前，存在许多民事纠纷与行政纠纷交织的情况，这就使得登记审查方式不统一，登记工作部门对登记申请只是进行形式审查，权责不一，缺乏一定的制约力，在一定程度上造成了财产损失。　　参考文献：

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　　[2]曹巍.房屋权属登记的审查方式研究[J].法学杂志,2009(11).

　　[3]刁其怀.《物权法》及《房屋登记办法》中的登记难点[J].中国房地产,2009(7).

　　[4]张静.房屋登记案件的司法审查—从物权法的视角审视房屋登记行为[J].人民司法,2008(15).

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文章名称： 《物权法》实施以来房屋确权案件分析与思考

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